Notartermin beim Immobilienverkauf: So läuft die Beurkundung ab

Der Käufer ist gefunden, der Preis abgestimmt und der Notartermin steht. Für viele Eigentümer ist jetzt vor allem eine Frage wichtig: Was passiert bei der Beurkundung eigentlich genau – und wann ist der Verkauf wirklich abgeschlossen?

Manchmal wird dieser Termin als „Protokollierung“ bezeichnet. Beim Immobilienkauf geht es um die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags. Sie ist weit mehr als eine Unterschrift unter ein vorbereitetes Formular: Der Vertragsinhalt wird erläutert, Fragen werden geklärt und die rechtlichen Erklärungen werden verbindlich festgehalten.

Dieser Beitrag führt durch den typischen Verkauf einer bestehenden Immobilie. Bei Bauträgerverträgen, Erbbaurechten, Vertretung oder weiteren Besonderheiten kann der Ablauf abweichen. Die konkrete Gestaltung besprechen Sie mit dem beurkundenden Notariat.

Im Gespräch mit Notarin Constanze Fürst

Ergänzend zum Artikel finden Sie hier das Video mit Notarin Constanze Fürst als Gesprächspartnerin. Das Video beginnt bei 0:00. Die nachfolgende Ablaufbeschreibung ist ein eigenständiger Ratgeber mit verlinkten fachlichen Grundlagen.

Der Ablauf auf einen Blick

Der Notartermin ist ein entscheidender Meilenstein. Schlüsselübergabe und Eigentumsumschreibung sind weitere Schritte.

1. Vor dem Notartermin: Die Vorbereitung entscheidet

Das Notariat benötigt die Beteiligten- und Objektdaten sowie die wesentlichen Absprachen. Dazu gehören beispielsweise Kaufpreis, Kaufgegenstand, mitverkaufte Gegenstände, bestehende Mietverhältnisse, gewünschte Übergabe und bekannte Besonderheiten. Welche Unterlagen im Einzelfall zusätzlich gebraucht werden, klärt das Notariat.

Verkäufer sollten bestehende Belastungen und die abzulösenden Darlehen frühzeitig ansprechen. Käufer sollten die Finanzierung vor einer bindenden Kaufverpflichtung mit ihrer Bank verbindlich klären. Eine allgemeine Budgetauskunft ist etwas anderes als eine auf das konkrete Objekt abgestimmte Finanzierung. Auch die zeitliche Abstimmung von Darlehensvertrag und Kaufvertrag gehört dazu.

Mein Vorbereitungstipp: Legen Sie eine gemeinsame Liste der offenen Punkte an. Was ist bereits vereinbart, was soll in den Entwurf und was benötigt noch eine rechtliche Klärung? So werden wichtige Absprachen nicht erst am Besprechungstisch zum ersten Mal sichtbar.

Bei fehlenden Objektunterlagen hilft der Beitrag Haus verkaufen: Welche Unterlagen brauche ich wirklich?.

Den Vertragsentwurf in Ruhe lesen

Prüfen Sie insbesondere Namen, Objektbezeichnung, Kaufpreis, Zahlungsbedingungen, mitverkauftes Inventar, Räumung, Übergabe und Regelungen zu bekannten Mängeln. Markieren Sie Formulierungen, deren Bedeutung Sie nicht verstehen. Die rechtliche Erläuterung übernimmt das Notariat.

Bei bestimmten Immobilien-Verbraucherverträgen – also insbesondere zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher – soll der beabsichtigte Vertragstext dem Verbraucher im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung durch das zuständige Notariat zur Verfügung gestellt werden. Das ist keine pauschale Zweiwochenfrist für jeden Verkauf zwischen Privatpersonen und keine Bedenkzeit nach der Unterschrift. Einzelheiten regelt § 17 Absatz 2a BeurkG.

2. Was muss ich zum Notartermin mitbringen?

Stimmen Sie die konkrete Liste mit dem Notariat ab. Für die persönliche Vorbereitung sind insbesondere sinnvoll:

• Ein gültiger Personalausweis oder Reisepass im Original.
• Die angeforderten persönlichen Angaben, etwa die Steuer-Identifikationsnummer, sofern noch nicht übermittelt.
• Der letzte Vertragsentwurf mit Ihren markierten Fragen.
• Angeforderte Originalunterlagen oder Vertretungsnachweise.
• Bei Finanzierung die erforderlichen Unterlagen zur Grundschuldbestellung, soweit mit Bank und Notariat abgestimmt.

Kann jemand nicht persönlich teilnehmen, muss die Vertretung rechtzeitig mit dem Notariat geklärt werden. Eine einfache selbst geschriebene Vollmacht reicht nicht in jedem Fall. Die Vollmacht zur Beschaffung von Grundbuch und Bauakte auf dieser Website berechtigt ausdrücklich nicht zum Immobilienverkauf.

Wer den Vertrag sprachlich nicht sicher versteht, sollte dies ebenfalls vorab mitteilen. Das Notariat klärt, ob und wie eine Übersetzung beziehungsweise ein Dolmetscher erforderlich ist. Grundlage ist § 16 BeurkG.

3. Zu Beginn: Wer sitzt am Tisch – und welche Rolle hat die Notarin?

Zunächst werden die Beteiligten und gegebenenfalls ihre Vertretungsbefugnisse geprüft. Das Notariat muss sich über ihre Identität vergewissern; dazu dient unter anderem der Ausweis. Siehe § 10 BeurkG.

Die Notarin oder der Notar betreut die Beteiligten unabhängig und unparteiisch. Sie beziehungsweise er ist also nicht der persönliche Interessenvertreter allein des Käufers oder Verkäufers. Das gilt auch dann, wenn eine Seite das Notariat vorgeschlagen hat. Diese Stellung ergibt sich aus § 14 Bundesnotarordnung.

Die notarielle Arbeit sichert die rechtliche Gestaltung und Abwicklung. Sie ersetzt keine bautechnische Untersuchung, keine individuelle Marktpreisermittlung und keine Finanzierungsentscheidung der Bank. Diese Prüfungen sollten vor der Bindung an den Kaufvertrag erledigt sein.

4. Der Kaufvertrag wird vorgelesen und erläutert

Die Urkunde wird im Termin vorgelesen. Das mag aufwendig wirken, hat aber einen klaren Zweck: Alle Beteiligten sollen denselben Vertrag kennen, seine Bedeutung verstehen und Unklarheiten ansprechen können.

Die Notarin oder der Notar erläutert die rechtlichen Folgen. Fragen sind ausdrücklich sinnvoll – etwa:

• „Unter welchen Voraussetzungen muss der Kaufpreis gezahlt werden?“
• „Welche Belastungen werden gelöscht und welche Rechte bleiben bestehen?“
• „Was bedeutet diese Regelung zur Haftung für Mängel konkret?“
• „Wann muss die Immobilie geräumt sein und wann erfolgt die Übergabe?“
• „Welche Folgen hätte eine verspätete Zahlung oder Übergabe?“

Sind Änderungen nötig, werden sie vor der Genehmigung und Unterzeichnung geklärt und entsprechend berücksichtigt. Umfangreiche neue Fragen können zusätzliche Abstimmung oder einen weiteren Termin erforderlich machen.

Sie müssen keinen unbekannten Fachbegriff überspielen. Fragen Sie nach, bevor Sie unterschreiben. Die Aufklärung über die rechtliche Tragweite gehört zum Beurkundungsverfahren. Rechtsgrundlagen sind § 17 BeurkG und für Vorlesen, Genehmigen und Unterschreiben § 13 BeurkG.

5. Mit der Unterschrift entsteht die vertragliche Bindung

Sind Inhalt und offene Fragen geklärt, genehmigen und unterzeichnen die Beteiligten die Urkunde; auch die Notarin beziehungsweise der Notar unterzeichnet. Der Grundstückskaufvertrag benötigt grundsätzlich diese notarielle Form, siehe § 311b BGB.

Beim üblichen, wirksam abgeschlossenen Kaufvertrag können die Parteien nicht einfach am nächsten Morgen ihre Meinung ändern und folgenlos aussteigen. Ob im konkreten Fall noch Genehmigungen ausstehen oder vertragliche beziehungsweise gesetzliche Lösungsrechte bestehen, erklärt das Notariat.

Vertragliche Bindung bedeutet aber noch nicht, dass der Kaufpreis sofort fällig ist oder der Käufer bereits als Eigentümer im Grundbuch steht.

6. Nach dem Termin: Das Notariat organisiert den Vollzug

Beim typischen Bestandsverkauf werden zunächst die im Vertrag vorgesehenen Voraussetzungen für eine sichere Zahlung und Eigentumsübertragung geschaffen. Dazu können gehören:

• Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zur Sicherung des Erwerbsanspruchs.
• Erforderliche Genehmigungen oder Zustimmungen.
• Unterlagen zur Löschung von Belastungen, die der Käufer nicht übernehmen soll.
• Die Klärung eines gegebenenfalls bestehenden gemeindlichen Vorkaufsrechts.

Die Vormerkung sichert den Anspruch des Käufers; sie ist noch keine Eigentumsumschreibung. Sobald die vom Notariat zu prüfenden Voraussetzungen erfüllt sind, folgt nach der üblichen Vertragsgestaltung die Fälligkeitsmitteilung. Maßgeblich bleiben auch weitere im Kaufvertrag vereinbarte Bedingungen und Fristen.

Zahlen Sie daher nicht allein deshalb, weil der Notartermin stattgefunden hat. Beachten Sie den Vertrag und die Mitteilung des Notariats. Die Bundesnotarkammer erklärt die Kaufpreisfälligkeit ausführlicher.

7. Kaufpreiszahlung und Schlüsselübergabe

Der Kaufpreis wird nach den vertraglichen Vorgaben überwiesen. Bei einer Darlehensablösung können Teilbeträge an die abzulösende Bank und der Rest an den Verkäufer gehen; maßgeblich sind die konkrete Abwicklung und die Zahlungsanweisungen.

Bei Immobilienkäufen gilt ein gesetzliches Barzahlungsverbot. Auch bestimmte andere Zahlungsmittel sind ausgeschlossen; Zahlungsnachweise werden im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben gegenüber dem Notariat benötigt. Dazu § 16a Geldwäschegesetz.

Die Schlüsselübergabe findet häufig nach vollständiger Kaufpreiszahlung statt. Verbindlich ist die Vereinbarung im Kaufvertrag. Eine frühere Übergabe oder vorgezogene Renovierung sollte rechtlich abgesichert und nicht beiläufig vereinbart werden.

Bei der Übergabe empfehle ich ein Protokoll mit Datum, Schlüsselanzahl, Zählerständen, übergebenen Unterlagen und dem festgehaltenen Zustand. Prüfen Sie auch, ob vereinbartes Inventar vorhanden und die vereinbarte Räumung erfolgt ist.

Mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten geht die Immobilie wirtschaftlich auf die Käuferseite über. Das betrifft die Nutzung beziehungsweise Erträge und die Kostenverteilung zwischen den Vertragsparteien. Dieser Zeitpunkt kann vor der Grundbuchumschreibung liegen. Siehe Bundesnotarkammer: Besitz, Nutzen und Lasten.

8. Wann wird der Käufer tatsächlich Eigentümer?

Für den Eigentumsübergang sind die rechtliche Einigung und die Eintragung im Grundbuch erforderlich, siehe § 873 BGB. Eine Unterschrift, eine Überweisung oder die Übergabe der Schlüssel allein bewirken die Umschreibung noch nicht.

Im üblichen Ablauf wird der Umschreibungsantrag nach der Kaufpreiszahlung und nach Vorliegen der weiteren Voraussetzungen gestellt. Dazu zählt regelmäßig die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung. Sie wird nicht ausschließlich bei bereits gezahlter Grunderwerbsteuer erteilt; das Gesetz kennt weitere Fälle, etwa Steuerfreiheit. Einzelheiten stehen in § 22 Grunderwerbsteuergesetz.

Wie lange die Abwicklung dauert, hängt unter anderem von notwendigen Zustimmungen, Banken, Finanzamt und Grundbuchamt ab. Einen pauschal garantierten Zeitraum gibt es nicht. Das Notariat kann zum konkreten Stand Auskunft geben.

Häufige Fragen zum Notartermin

Wie viel Zeit sollte ich einplanen?

Fragen Sie das Notariat nach dem vorgesehenen Zeitfenster. Umfang des Vertrags, Rückfragen, Übersetzung und eine zusätzliche Grundschuldbestellung können die Dauer beeinflussen. Planen Sie ausreichend Zeit und keine knapp anschließende Verpflichtung ein.

Bekomme ich direkt beim Notar mein Geld oder die Schlüssel?

Beim typischen Bestandskauf geschieht beides erst später entsprechend den vertraglichen Voraussetzungen. Beurkundung, Kaufpreisfälligkeit, Zahlung und Übergabe sind voneinander zu unterscheiden.

Was kostet die Beurkundung?

Notargebühren sind gesetzlich geregelt und hängen unter anderem vom Geschäftswert und den anfallenden Tätigkeiten ab. Hinzu können etwa Vollzugs-, Betreuungs- und Grundbuchkosten kommen. Lassen Sie sich eine auf Ihren Vorgang bezogene Kosteneinschätzung geben. Informationen bietet die Bundesnotarkammer zu Notarkosten.

Muss ich vor der Unterschrift alle Fragen klären?

Ja: Lassen Sie sich unklare Regelungen erklären und treffen Sie Ihre Entscheidung erst, wenn Sie den Vertrag und seine Folgen verstehen. Zeitdruck ist kein Ersatz für Klarheit.

Meine Rolle: Vorbereitung und Begleitung Ihres Verkaufs

Ich unterstütze Eigentümer dabei, Objektangaben, Unterlagen und Absprachen rechtzeitig zusammenzuführen und den Verkaufsprozess zu koordinieren. Die rechtliche Vertragsgestaltung und Beurkundung übernimmt das Notariat. Immobilienvermittlungen erfolgen ausschließlich über McMakler.

Eine gute Vorbereitung macht aus einem aufregenden Termin einen nachvollziehbaren nächsten Schritt.

Sie planen einen Verkauf oder möchten zunächst den Wert Ihrer Immobilie kennen? Stellen Sie Ihre unverbindliche Anfrage oder schreiben Sie mir per WhatsApp – bitte mit Immobilie beziehungsweise Adresse.

Weiterführendes Immobilienwissen

• Haus verkaufen: Welche Unterlagen brauche ich wirklich?
• Drei Makler – drei Preise: Wie Eigentümer richtig vergleichen
• Was ist mein Haus wirklich wert?

Quellen und Stand

Die gesetzlichen Grundlagen und Informationen der Bundesnotarkammer sind direkt an den jeweiligen Abschnitten verlinkt. Ergänzender Überblick: Immobilienkauf bei Notar.de. Stand: 17. September 2026. Der Beitrag erklärt den allgemeinen Ablauf und ersetzt keine rechtliche Beratung zum konkreten Kaufvertrag. Das eingebundene Gespräch ist keine Bestätigung oder Prüfung dieses Artikels durch die Gesprächspartnerin.