In diesem Beitrag
Was ist mein Haus wert? Diese Frage stellen sich Immobilieneigentümer meist lange bevor eine konkrete Verkaufsentscheidung gefallen ist. Vielleicht möchten Sie wissen, wie sich der Wert Ihrer Immobilie entwickelt hat. Vielleicht steht eine Scheidung, Erbschaft oder Finanzierung an. Oder Sie überlegen, ob aktuell ein guter Zeitpunkt für einen Verkauf ist.
Die vermeintlich einfache Frage nach dem Hauswert hat allerdings selten eine einfache Antwort.
Denn der Marktwert einer Immobilie ergibt sich nicht allein aus Wohnfläche und Grundstücksgröße. Lage, Grundstück, Baujahr, Zustand, Modernisierungen, energetische Qualität, rechtliche Besonderheiten und vor allem die tatsächliche Nachfrage am lokalen Immobilienmarkt wirken zusammen.
Als Immobilienmakler sowie geprüfter Gutachter und Bausachverständiger erlebe ich immer wieder, dass gerade diese Zusammenhänge bei pauschalen Immobilienbewertungen unterschätzt werden.
Warum der Quadratmeterpreis allein nicht ausreicht
Eine häufige Rechnung sieht so aus:
Wohnfläche × durchschnittlicher Quadratmeterpreis = Immobilienwert?
Für eine erste Orientierung kann das hilfreich sein. Für eine belastbare Immobilienbewertung reicht es jedoch meistens nicht.
Zwei Häuser mit jeweils 150 m² Wohnfläche können selbst innerhalb derselben Stadt deutlich unterschiedliche Marktwerte haben.
Warum? Das eine Haus wurde umfassend modernisiert, verfügt über eine zeitgemäße Heiztechnik, einen guten energetischen Standard und einen attraktiven Grundstückszuschnitt. Das andere hat möglicherweise Sanierungsbedarf bei Dach, Fenstern, Elektrik und Heizung.
Auf dem Papier stehen zweimal 150 m².
Am Immobilienmarkt stehen trotzdem zwei völlig unterschiedliche Produkte zum Verkauf.
1. Die Mikrolage kann entscheidend sein
„Frankfurt“, „Offenbach“, „Darmstadt“ oder „Fulda“ sind für eine präzise Immobilienbewertung viel zu grobe Lageangaben.
Bereits wenige Straßen können einen erheblichen Unterschied machen.
Bei der Bewertung betrachte ich deshalb unter anderem das unmittelbare Wohnumfeld, Verkehrsanbindung, Infrastruktur, Grundstückslage, Lärmeinwirkungen, Ausrichtung und die Attraktivität der konkreten Mikrolage.
Auch der Bodenrichtwert ist dabei eine wichtige Informationsquelle. Er darf jedoch nicht automatisch mit dem tatsächlichen Grundstückswert gleichgesetzt werden. Er beschreibt einen durchschnittlichen Lagewert innerhalb einer Richtwertzone; die Eigenschaften des konkreten Grundstücks müssen zusätzlich betrachtet werden. Grundlage: § 196 BauGB
2. Grundstück und Baurecht
Bei einem Einfamilienhaus gehört das Grundstück zu den wesentlichen Wertbestandteilen.
Neben der Grundstücksfläche spielen beispielsweise Zuschnitt, Erschließung, Bebauungsmöglichkeiten, vorhandene Bebauung sowie mögliche Rechte und Belastungen eine Rolle.
Besonders wichtig kann die Frage sein: Was darf auf diesem Grundstück überhaupt gebaut werden?
Bebauungsplan, Art und Maß der baulichen Nutzung oder die Zulässigkeit nach der vorhandenen Umgebungsbebauung können den Wert erheblich beeinflussen.
Auch Themen wie Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch oder Erbbaurechte dürfen bei einer seriösen Bewertung nicht einfach übergangen werden.
3. Baujahr und tatsächlicher Zustand
Ein älteres Haus ist nicht automatisch weniger wert. Entscheidend ist, was seit der Errichtung passiert ist.
Wurden Dach, Fenster oder Leitungen erneuert? Wie alt ist die Heizungsanlage? Wurde die Elektrik modernisiert? Gibt es Feuchtigkeitsschäden oder einen Modernisierungsstau?
Ein Haus aus den 1960er-Jahren, das konsequent modernisiert wurde, kann deshalb vollkommen anders zu bewerten sein als ein vergleichbares Gebäude desselben Baujahres im weitgehend ursprünglichen Zustand.
Genau deshalb ist eine reine Online-Bewertung anhand weniger Eingabefelder immer nur eine erste Orientierung.
Ein frischer Anstrich ist kein neues Dach. Für eine Bewertung zählt, was hinter der Oberfläche steckt.
4. Wohnfläche ist nicht gleich Wohnfläche
Ein Punkt, den Eigentümer häufig unterschätzen, ist die korrekte Ermittlung der Wohnfläche.
Gerade bei Dachgeschossen, Terrassen, Balkonen oder nachträglich ausgebauten Bereichen können erhebliche Abweichungen entstehen.
Das wird spätestens beim Verkauf relevant. Denn wenn ein Kaufpreis auf einer falschen Wohnfläche basiert, können aus wenigen Quadratmetern Differenz schnell erhebliche Geldbeträge werden.
Deshalb sollte die angegebene Wohnfläche nachvollziehbar und plausibel sein.
5. Modernisierung und energetischer Zustand
Energetische Eigenschaften einer Immobilie spielen bei der Bewertung eine wichtige Rolle. Käufer müssen einordnen können, welche Investitionen nach dem Erwerb möglicherweise anstehen.
Dazu gehören beispielsweise Heizung, Dämmung, Fenster, Dach, Photovoltaik oder der allgemeine energetische Zustand des Gebäudes.
Dabei gilt jedoch ebenfalls:
Nicht jede Modernisierung erhöht den Immobilienwert eins zu eins um ihre Kosten.
Eine Investition von 50.000 Euro bedeutet nicht automatisch einen um 50.000 Euro höheren Verkaufspreis.
Entscheidend ist, welchen zusätzlichen Nutzen und welchen Mehrwert der Markt dieser Maßnahme tatsächlich beimisst. Energetische Eigenschaften, Ausstattung und baulicher Zustand gehören ausdrücklich zu den möglichen Bewertungsmerkmalen. Grundlage: § 2 ImmoWertV
6. Vergleichbare Verkäufe statt Wunschpreise
Einer der wichtigsten Punkte einer professionellen Immobilienbewertung ist die Betrachtung des tatsächlichen Marktes.
Dabei sollte zwischen Angebotspreisen und real erzielten Kaufpreisen unterschieden werden.
Ein Immobilienportal zeigt zunächst, zu welchem Preis Eigentümer oder Makler eine Immobilie anbieten. Das bedeutet noch lange nicht, dass ein Käufer diesen Preis bezahlt.
Für meine Bewertungen ziehe ich deshalb – soweit für das jeweilige Objekt verfügbar und sinnvoll – unter anderem Marktdaten, Immobilienmarktberichte, Informationen der Gutachterausschüsse, Bodenrichtwerte sowie passende Vergleichsobjekte und weitere Bewertungsparameter heran.
So entsteht aus vielen einzelnen Informationen ein nachvollziehbares Gesamtbild.
Die Latte kann jeder hochlegen. Entscheidend ist, ob jemand drüberspringt.
Der höchste versprochene Preis ist nicht automatisch der beste Verkaufspreis
Eine Immobilie mit einem unrealistisch hohen Preis anzubieten, macht sie nicht wertvoller. Ein Angebotspreis ist zunächst nur eine Zahl.
Der Marktwert beschreibt den Preis, der zum Bewertungsstichtag unter üblichen Marktbedingungen voraussichtlich erzielbar wäre. Dabei zählen die rechtlichen und tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie; ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben außen vor. Ein einzelnes Kaufangebot ist deshalb noch kein Nachweis des Marktwerts. Grundlage: § 194 BauGB
Ein zu hoher Einstiegspreis kann dazu führen, dass eine Immobilie lange am Markt bleibt, mehrfach reduziert werden muss und potenzielle Käufer zunehmend skeptisch werden.
Eine professionelle Bewertung sollte deshalb nicht das Ziel verfolgen, einem Eigentümer die angenehmste Zahl zu nennen. Sie sollte eine fachlich begründete und marktgerechte Entscheidungsgrundlage schaffen.
Wie kann ich den Wert meines Hauses ermitteln?
Für eine fundierte Einschätzung sollten mindestens diese zehn Bereiche gemeinsam betrachtet werden:
- Lage und Mikrolage
- Grundstück und Bodenrichtwert
- Wohn- und Nutzfläche
- Baujahr und Gebäudetyp
- Baulicher Zustand
- Erfolgte Modernisierungen
- Energetischer Zustand
- Ausstattung und Grundriss
- Rechtliche Besonderheiten
- Tatsächliche lokale Marktdaten und geeignete Vergleichsobjekte
Erst die Zusammenführung dieser Faktoren ermöglicht eine realistische Einschätzung.
Was ist mein Haus also wirklich wert?
Die kurze Antwort lautet:
So viel, wie sich unter üblichen Marktbedingungen zum Bewertungsstichtag aus den individuellen Eigenschaften Ihrer Immobilie nachvollziehbar ableiten lässt.
Und genau deshalb halte ich wenig davon, einen Immobilienwert einfach „aus dem Bauch heraus“ festzulegen.
Eine gute Immobilienbewertung muss erklärbar sein. Sie sollte einem Eigentümer zeigen, woher der Wert kommt, welche Faktoren ihn erhöhen oder reduzieren und welcher Preis am aktuellen Markt realistisch durchsetzbar erscheint.
Denn gerade bei einer Immobilie geht es häufig um einen erheblichen Teil des eigenen Vermögens.
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Sie möchten den Wert Ihres Hauses fundiert einordnen lassen? Fragen Sie Ihre persönliche Bewertung an. Die erste Anfrage ist unverbindlich. Die ausdrücklich beauftragte sachverständige Marktpreisermittlung kostet 299 Euro; bei anschließendem erfolgreichem Verkauf über mich bei McMakler wird dieser Betrag erstattet.
Oder schreiben Sie mir unkompliziert per WhatsApp. Bitte geben Sie die Immobilie beziehungsweise Adresse an, damit ich Ihre Anfrage direkt zuordnen kann.