Drei Makler – drei Preise: Wie Eigentümer richtig vergleichen

Drei Makler besichtigen dieselbe Immobilie. Der erste nennt 520.000 Euro, der zweite 550.000 Euro und der dritte 600.000 Euro. Natürlich klingt die höchste Zahl erst einmal am besten. Aber ist Ihr Haus dadurch tatsächlich mehr wert?

Entscheidend ist nicht, wer die höchste Zahl nennt. Entscheidend ist, wer seine Einschätzung nachvollziehbar begründet und einen passenden Verkaufsplan vorlegt.

In diesem Beitrag erfahren Sie, warum Immobilienbewertungen auseinanderliegen, welche Fragen Sie stellen sollten und wie Sie Makler vergleichen, ohne sich von Preisversprechen oder einer günstigen Courtage blenden zu lassen.

Drei Makler, drei Preise: Warum unterscheiden sich die Einschätzungen?

Unterschiedliche Ergebnisse sind nicht automatisch ein Zeichen für Unfähigkeit oder Unredlichkeit. Schon unterschiedliche Annahmen zur Wohnfläche, zum Zustand oder zum Bewertungszeitpunkt können eine erhebliche Abweichung erklären. Manchmal meinen die Makler auch gar nicht dieselbe Größe: Der eine nennt einen geschätzten Marktwert, der andere einen Angebotspreis mit Verhandlungsspielraum und der dritte einen optimistischen Zielpreis.

Häufige Ursachen sind:

• Unterschiedliche Vergleichsobjekte oder veraltete Marktdaten.
• Ungeprüfte Wohnflächen und unvollständige Bauunterlagen.
• Unterschiedliche Annahmen zu Modernisierung, Energie und Sanierungsbedarf.
• Nicht ausreichend berücksichtigte Rechte, Vermietung oder Erbbaurechte.
• Verschiedene Vermarktungsstrategien und Vorstellungen vom Verhandlungsspielraum.
• Eine Einschätzung aus der Ferne statt einer sorgfältigen Besichtigung.

Fragen Sie deshalb zuerst: „Ist Ihre Zahl eine Marktwerteinschätzung, ein empfohlener Angebotspreis oder ein Verkaufspreis, den Sie sich unter günstigen Bedingungen vorstellen?“

Marktwert, Angebotspreis und Verkaufspreis sind drei verschiedene Dinge

Der Marktwert beschreibt den unter üblichen Marktbedingungen zum Bewertungsstichtag erzielbaren Preis unter Berücksichtigung der Immobilieneigenschaften. Diese Grundidee findet sich in § 194 Baugesetzbuch.

Der Angebotspreis ist dagegen die Zahl, mit der die Immobilie am Markt startet. Der tatsächliche Verkaufspreis steht erst fest, wenn sich Verkäufer und Käufer vertraglich geeinigt haben.

Ein hoher Angebotspreis ist deshalb noch kein Beleg für einen hohen Marktwert. Und ein später erzielter Einzelpreis ist nicht automatisch eine allgemeingültige Marktwertmessung.

Die Latte kann jeder hochlegen. Entscheidend ist, ob ein Käufer darüber springen kann – und seine Bank die Finanzierung mitträgt.

Mehr dazu lesen Sie in Haus zu teuer angeboten? Die Latte kann jeder hochlegen.

Das Beispiel: Drei Zahlen, aber noch keine Entscheidungsgrundlage

Die folgenden Zahlen und Aussagen sind vollständig fiktiv. Sie stellen keine Bewertung einer konkreten Immobilie dar.

Aus diesen drei Zahlen lässt sich noch kein Gewinner ableiten. Die niedrigste Einschätzung kann zu vorsichtig sein. Die mittlere ist nicht automatisch richtig. Die höchste kann begründet sein – oder wichtige Risiken ausblenden.

Lassen Sie sich deshalb von allen drei Anbietern Marktwertspanne, empfohlenen Startpreis, Bewertungsstichtag und wesentliche Annahmen getrennt erläutern. Erst dann vergleichen Sie dieselben Größen.

Sieben Fragen, mit denen Sie eine Bewertung prüfen

1. Welche Daten stützen den Preis?

Fragen Sie nach geeigneten Vergleichsobjekten, dem Zeitraum der Daten und den berücksichtigten Marktinformationen. Handelt es sich um Inseratspreise oder um tatsächlich erzielte Kaufpreise? Welche Angaben stammen aus Marktberichten oder von Gutachterausschüssen? Geschützte Einzeldaten müssen nicht offengelegt werden; Herkunft, Aktualität und Eignung der Grundlage sollten trotzdem erklärbar sein.

2. Warum sind diese Immobilien vergleichbar?

Gleiche Postleitzahl und ähnliche Wohnfläche reichen nicht. Mikrolage, Baujahr, Zustand, Energie, Grundstück, Vermietung und Rechte können entscheidende Unterschiede ausmachen. Ein Vergleich sollte diese Unterschiede benennen und die Anpassungen erläutern.

3. Wurden Gebäude und Unterlagen geprüft?

Welche Räume wurden besichtigt? Hat der Makler aktiv nach der Bauakte gefragt, sie angefordert oder tatsächlich eingesehen – oder Ihre Angaben einfach übernommen? Wurden Pläne, Genehmigungen, Wohnfläche und tatsächlicher Ausbau miteinander abgeglichen? Lassen Sie sich erklären, was bestätigt ist und welche Abweichungen oder fehlenden Unterlagen noch geklärt werden müssen. Eine seriöse Einschätzung macht offene Punkte sichtbar, statt Genauigkeit vorzutäuschen.

4. Wie wirken sich Zustand und anstehende Arbeiten aus?

Ein neues Bad ersetzt keine Prüfung von Dach, Heizung, Fenstern oder Feuchtigkeit. Lassen Sie sich erklären, welche Maßnahmen bereits berücksichtigt sind und welche Unsicherheiten bleiben. Sanierungskosten und Wertabschlag müssen nicht identisch sein.

5. Wer ist die passende Käuferzielgruppe?

Eine vermietete Wohnung spricht andere Käufer an als ein frei verfügbares Familienhaus. Bei Kapitalanlegern zählen zusätzlich Miete, nicht umlagefähige Kosten und Rendite. Bei Erbbaurechten können Vertragsbedingungen und Finanzierungsmöglichkeiten die Nachfrage begrenzen.

6. Was passiert, wenn die Nachfrage ausbleibt?

Fragen Sie nach dem Termin für die erste Auswertung und nach den Kriterien für weitere Maßnahmen. Werden zunächst Darstellung, Zielgruppe, Kanäle und Rückmeldungen geprüft? Eine Preisänderung sollte aus nachvollziehbaren Erkenntnissen folgen – nicht von Anfang an die verdeckte Voraussetzung eines überhöhten Startpreises sein.

7. Was erhalten Sie schriftlich?

Eine nachvollziehbare Zusammenfassung sollte Datenbasis, Annahmen, wesentliche Risiken, Wertspanne und Preisstrategie enthalten. Eine ausführliche Marktpreisermittlung und ein förmliches Verkehrswertgutachten sind unterschiedliche Leistungen. Klären Sie, was konkret angeboten wird und für welchen Zweck es geeignet ist.

Makler vergleichen: Marketing muss überprüfbar sein

„Wir machen gutes Marketing“ lässt sich leicht sagen. Für Eigentümer wird es erst dann überprüfbar, wenn Maßnahmen, Umfang und Auswertung konkret vereinbart sind.

Fragen Sie beispielsweise:

• Wer erstellt Fotos, Grundrisse und Exposé? Welche Qualität können Sie anhand echter Arbeitsproben erkennen?
• Auf welchen Immobilienportalen wird inseriert? Welche zusätzlichen Platzierungen sind tatsächlich enthalten?
• Sind bezahlte Werbeanzeigen vorgesehen? Auf welchen Kanälen, wie lange und in welchem vereinbarten Umfang?
• Wie werden vorgemerkte Interessenten angesprochen und für dieses Objekt ausgewählt?
• Wer beantwortet Anfragen und führt Besichtigungen durch?
• Wie werden ernsthafte Interessenten und Finanzierungsmöglichkeiten geprüft?
• Wann erhalten Sie Berichte über Anfragen, Besichtigungen und Käuferfeedback?

Nicht jede Immobilie braucht jede Maßnahme. Ein Video, eine Drohne oder besonders viele Portale sind allein noch kein Qualitätsbeweis. Der Plan muss zu Ihrer Immobilie und den erreichbaren Käufern passen.

Reichweite ist dabei ein Mittel, kein Verkaufsergebnis: Viele Aufrufe können unpassende Interessenten enthalten; wenige gut passende Anfragen können wertvoller sein. Fragen Sie nach dem Weg von der Sichtbarkeit über qualifizierte Kontakte bis zu finanzierbaren Angeboten.

Günstigere Courtage: Ersparnis oder weniger Leistung?

Vergleichen Sie nicht nur die Courtage, sondern die Leistung dahinter.

Eine günstigere Courtage ist noch kein besseres Angebot. Lassen Sie sich schriftlich erklären, welche Vermarktung enthalten ist: professionelle Fotos, Exposé, Immobilienportale, zusätzliche Werbung und regelmäßige Auswertungen.

Werden mit dem Honorar auch Leistungen reduziert, kann das die Reichweite und die Zahl passender Kaufinteressenten verringern. Ein dadurch schlechteres Verkaufsergebnis kann die vermeintliche Ersparnis übersteigen. Ein Rabatt allein beweist allerdings weder mangelnde Kompetenz noch Einsparungen im Marketing. Entscheidend sind die verbindlich zugesagten Leistungen und deren Umsetzung.

Aus einem Nachlass lässt sich auch nicht zuverlässig ablesen, ob jemand von seinem eigenen Wert überzeugt ist. Unterschiedliche Kostenstrukturen, Auftragsumfänge oder Geschäftsmodelle können unterschiedliche Honorare erklären. Umgekehrt garantiert eine höhere Courtage weder mehr Marketing noch einen besseren Verkaufspreis.

Meine Empfehlung: Vertrauen Sie auf einen Vertriebsprofi! Wer den Wert seiner eigenen Leistung nicht erklären kann und beim ersten Preiseinwand sofort nachgibt, sollte Ihnen umso konkreter zeigen, wie er den Preis Ihrer Immobilie gegenüber Käufern sachlich vertreten will. Fragen Sie nach seiner Argumentation, belegbaren Verhandlungserfahrungen und dem Umgang mit einer konkreten Nachlassforderung. Ein verhandelter Rabatt allein beweist jedoch keine mangelnde Verhandlungsstärke.

Die entscheidende Rückfrage lautet: „Welche Leistungen bleiben bei diesem Honorar vollständig enthalten – und wie kann ich deren Umsetzung nachvollziehen?“

Für Eigentümer ist besonders schwierig, dass sie meist nicht sehen, welche Vermarktung alternativ möglich gewesen wäre. Verlangen Sie deshalb Arbeitsproben und einen konkreten Leistungsplan vor der Beauftragung. Vereinbaren Sie danach passende Nachweise, etwa Inseratslinks, Belegexemplare und regelmäßige Auswertungen.

Rechenbeispiel: Wenn die Ersparnis kleiner ist als der Mindererlös

Das folgende Szenario illustriert ausschließlich die Rechnung. Es ist weder eine Prognose noch ein Nachweis, dass ein Courtagerabatt einen niedrigeren Kaufpreis verursacht. Die Honorare sind fiktive Bruttobeträge auf Verkäuferseite; sonstige Kosten bleiben zur Vergleichbarkeit unberücksichtigt.

In Szenario B beträgt die Courtageersparnis 2.500 Euro. Dem stehen 10.000 Euro weniger Verkaufspreis gegenüber. Unter diesen Annahmen bleiben 7.500 Euro weniger übrig.

Würde bei identischer Leistung und identischem Verkaufspreis dieselbe Courtageersparnis erzielt, wäre sie dagegen ein echter Vorteil. Das Ziel lautet deshalb nicht „möglichst hohe Provision“, sondern ein sinnvoller Leistungsumfang und ein überzeugendes Gesamtergebnis.

Courtage und Auftrag: Was sollte eindeutig sein?

Vergleichen Sie den von Ihnen zu zahlenden Bruttobetrag beziehungsweise den Prozentsatz einschließlich Umsatzsteuer und seine Berechnungsgrundlage. Klären Sie zusätzlich enthaltene Leistungen, mögliche Zusatzkosten, Vertragslaufzeit, Verlängerung, Kündigung und Art des Auftrags. Halten Sie individuelle Zusagen schriftlich fest.

Prüfen Sie den gesamten Vertrag einschließlich Anlagen und AGB vor der Unterschrift. Lassen Sie insbesondere folgende Punkte schriftlich klären:

• Vertragsbeginn, feste Laufzeit, automatische Verlängerung sowie Kündigungsfrist und Form.
• Art des Auftrags und Bindung: Dürfen Sie selbst verkaufen oder weitere Makler beauftragen?
• Kosten, wenn kein Verkauf zustande kommt: Aufwendungsersatz, Bearbeitungsgebühren, Pauschalen oder Vergütung für Zeit und Arbeit.
• Welche Auslagen erstattet werden sollen, welche Belege erforderlich sind und ob eine Kostenobergrenze gilt.
• Kostenfolgen bei Verkaufsverzicht, Kündigung, Maklerwechsel oder einem späteren Verkauf an bereits nachgewiesene Interessenten.
• Etwaige Vertragsstrafen sowie gegebenenfalls Widerrufsbelehrung und Vereinbarungen zum vorzeitigen Tätigkeitsbeginn.

Kein Verkauf bedeutet nicht automatisch keine Kosten. Nach § 652 Absatz 2 BGB können vereinbarte Aufwendungen auch ohne Vertragsabschluss zu ersetzen sein. Eine Vergütung für Zeit oder Arbeit ist davon zu unterscheiden. Nicht jede Kostenklausel ist wirksam; unklare Regelungen sollten vor der Beauftragung unabhängig rechtlich geprüft werden.

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern bestehen besondere Regeln zur Verteilung der Maklerkosten, wenn der Käufer Verbraucher ist. Bei entgeltlicher Tätigkeit für beide Kaufvertragsparteien müssen sich diese im Anwendungsbereich in gleicher Höhe verpflichten; auch ein Erlass kann Folgen für die andere Seite haben. Grundlage sind § 656b BGB und § 656c BGB. Die konkrete Vertragsgestaltung sollte im Einzelfall geklärt werden.

Kostenloser Vergleichsbogen: Drei Makler systematisch prüfen

Der fünfseitige Bogen bietet Platz für drei Anbieter. Sie vergleichen Bewertungsgrundlagen, Marktwert und Angebotspreis, Marketing, Courtage sowie Verhandlungsstärke sowie wichtige Vertrags- und Kostenfragen. Dazu kommen das Rechenbeispiel, offene Rückfragen und Platz für Ihre Entscheidung.

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Verwenden Sie den Bogen in allen drei Gesprächen mit denselben Angaben zur Immobilie. Notieren Sie „offen“, wenn eine Antwort fehlt. Ein freundlicher Eindruck ist wertvoll – eine prüfbare Zusage ersetzt er nicht. Der Bogen vergibt bewusst keinen künstlichen Gesamtscore, der eine hohe Preiszahl oder bestimmte Marketinginstrumente automatisch belohnt.

Mein Anspruch: Eine Bewertung, die Sie verstehen können

Ich möchte Ihnen erklären können, wie ich zu meiner Einschätzung komme: Welche Merkmale sprechen für Ihre Immobilie? Welche Punkte bremsen die Nachfrage? Welche Informationen fehlen noch? Und welche Preisstrategie lässt sich daraus ableiten?

Die erste Anfrage ist unverbindlich. Eine ausdrücklich beauftragte sachverständige Marktpreisermittlung kostet 299 Euro. Kommt anschließend ein erfolgreicher Verkauf über mich bei McMakler zustande, wird dieser Betrag erstattet. Immobilienvermittlungen erfolgen ausschließlich über McMakler.

Bewertung für Ihre Immobilie anfragen

Oder schreiben Sie mir unkompliziert per WhatsApp – bitte mit Immobilie beziehungsweise Adresse.

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Quellen und Einordnung

Rechtliche Grundlagen: § 194 BauGB sowie §§ 652, 656b und 656c BGB, jeweils oben direkt verlinkt. Stand: 17. September 2026. Die Vergleichsfragen sind eine praktische Entscheidungshilfe; die Zahlenbeispiele sind fiktiv. Aus ihnen lässt sich weder eine allgemeine Preiswirkung einzelner Marketingmaßnahmen noch eine Aussage über einen bestimmten Makler ableiten.