In diesem Beitrag
Wer sein Haus verkaufen möchte, beschäftigt sich meist zuerst mit zwei Fragen: Was ist meine Immobilie wert? und Wie finde ich den richtigen Käufer?
Eine dritte Frage wird häufig erst später gestellt – obwohl sie für einen professionellen Immobilienverkauf enorm wichtig ist:
Welche Unterlagen brauche ich, wenn ich mein Haus verkaufen möchte?
Ein Grundbuchauszug allein reicht in der Regel nicht aus. Käufer möchten wissen, was sie kaufen. Banken müssen prüfen, was sie finanzieren. Und spätestens bei der Vorbereitung des Kaufvertrags müssen die wesentlichen rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse der Immobilie nachvollziehbar sein.
Fehlende Unterlagen können deshalb zu Rückfragen führen, die Finanzierung eines Käufers verzögern oder erst spät Probleme sichtbar machen.
Meine Empfehlung lautet daher:
Nicht erst Unterlagen zusammensuchen, wenn bereits ein Käufer gefunden wurde. Die Dokumentenprüfung gehört für mich an den Anfang eines professionellen Immobilienverkaufs.
Welche Unterlagen braucht man für den Hausverkauf?
Welche Dokumente tatsächlich erforderlich sind, hängt immer von der Immobilie ab.
Bei einem klassischen Einfamilienhaus gehören typischerweise folgende Unterlagen in eine gut vorbereitete Verkaufsakte:
- aktueller Grundbuchauszug
- Flurkarte beziehungsweise Liegenschaftskarte
- Grundrisse
- Wohnflächenberechnung
- Bauzeichnungen und gegebenenfalls Schnittzeichnungen
- Baugenehmigung beziehungsweise relevante Unterlagen aus der Bauakte
- Energieausweis
- Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen
- Informationen zur Heizungsanlage
- gegebenenfalls Baulastenauskunft
- gegebenenfalls Nachweise über Rechte, Dienstbarkeiten oder Erbbaurechte
- bei vermieteten Immobilien zusätzlich Mietvertrag und relevante Mietunterlagen
- bei besonderen baulichen Veränderungen entsprechende Genehmigungen und Nachweise
Nicht jedes Dokument ist bei jeder Immobilie gleichermaßen erforderlich.
Entscheidend ist vielmehr, welche Unterlagen benötigt werden, um die Immobilie rechtlich, baulich und wirtschaftlich sauber beurteilen zu können.
1. Grundbuchauszug: Wem gehört das Grundstück – und welche Rechte bestehen?
Der Grundbuchauszug gehört zu den zentralen Unterlagen beim Immobilienverkauf.
Er enthält nicht nur Informationen über das Eigentum. Besonders relevant sind mögliche Belastungen und Rechte.
Dazu können beispielsweise Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauchrechte oder Grunddienstbarkeiten gehören.
Auch Grundpfandrechte wie Grundschulden sind im Grundbuch dokumentiert.
Deshalb schaue ich mir bei einer Verkaufsvorbereitung nicht nur an, ob ein Grundbuchauszug vorhanden ist, sondern auch, was darin steht.
Denn ein eingetragenes Recht kann Auswirkungen auf die Bewertung, die Vermarktung und den späteren Kaufvertrag haben.
2. Flurkarte oder Liegenschaftskarte
Die Flurkarte, häufig auch Liegenschaftskarte genannt, stellt das Grundstück mit seinen Flurstücksgrenzen und weiteren Katasterinformationen dar.
Sie hilft dabei, die Immobilie räumlich eindeutig einzuordnen.
Gerade bei größeren Grundstücken, mehreren Flurstücken, ungewöhnlichen Grundstückszuschnitten oder zusätzlichen Gebäuden ist sie für mich ein wichtiger Bestandteil der Objektprüfung.
Interessant wird es beispielsweise dann, wenn die tatsächliche Nutzung vor Ort nicht ohne Weiteres mit den Grundstücksgrenzen zusammenzupassen scheint.
Grundstücksfläche und Grundstückssituation sollten deshalb nicht einfach aus einem alten Exposé übernommen, sondern nachvollzogen werden.
3. Grundrisse und Bauzeichnungen
Grundrisse sind für Käufer besonders wichtig.
Sie zeigen nicht nur die Aufteilung der Räume, sondern helfen bei der Frage:
Passt dieses Haus überhaupt zu meinem Leben?
Wie groß ist die Küche? Können Räume zusammengelegt werden? Gibt es ein Arbeitszimmer? Wie ist das Verhältnis zwischen Wohn-, Schlaf- und Nebenräumen?
Für eine professionelle Vermarktung sollten Grundrisse deshalb gut lesbar und möglichst aktuell sein.
Bei älteren Immobilien prüfe ich außerdem, ob der vorhandene Grundriss überhaupt noch zum heutigen Gebäude passt.
Denn Häuser verändern sich.
Wände werden entfernt, Dachgeschosse ausgebaut, Wintergärten ergänzt, Garagen umgebaut oder Kellerräume anders genutzt.
Und genau dann wird die nächste Unterlage interessant.
4. Die Bauakte: Eine der wichtigsten Informationsquellen
Bei älteren Immobilien kann die Bauakte ausgesprochen wertvoll sein.
Dort können – abhängig vom jeweiligen Objekt und der Aktenlage – unter anderem Bauanträge, Genehmigungen, Bauzeichnungen, Berechnungen oder Unterlagen zu späteren An- und Umbauten vorhanden sein.
Das ist insbesondere dann wichtig, wenn das Haus im Laufe der Jahrzehnte verändert wurde.
Ein typisches Beispiel:
Ein Dachgeschoss wird heute selbstverständlich als Wohnraum genutzt.
Aber wurde der Ausbau damals auch entsprechend genehmigt?
Oder ein Anbau ist vorhanden – aber in den alten Plänen taucht er nicht auf.
Solche Fragen möchte ich möglichst vor Beginn der Vermarktung klären und nicht erst dann, wenn die finanzierende Bank des Käufers danach fragt.
5. Wohnflächenberechnung: 150 m² sind nicht automatisch 150 m²
Die Wohnfläche beeinflusst die Immobilienbewertung erheblich.
Trotzdem begegnen mir in der Praxis immer wieder Flächenangaben, deren Ursprung Jahre oder sogar Jahrzehnte zurückliegt.
„Das Haus hat ungefähr 160 Quadratmeter.“
Das kann stimmen.
Für einen professionellen Verkauf ist „ungefähr“ aber keine besonders gute Grundlage.
Vor allem Dachschrägen, Terrassen, Balkone oder nachträglich ausgebaute Bereiche können bei der Flächenermittlung relevant werden.
Deshalb prüfe ich vorhandene Wohnflächenberechnungen auf Plausibilität und gleiche sie – soweit erforderlich – mit dem tatsächlichen Gebäude ab.
Eine belastbare Flächenangabe ist bei jeder Immobilie wichtig - unabhängig vom Kaufpreis.
6. Energieausweis beim Hausverkauf
Der Energieausweis ist beim Immobilienverkauf nicht einfach ein optionales Zusatzdokument.
Für den Verkauf eines bestehenden Gebäudes muss grundsätzlich ein Energieausweis vorliegen beziehungsweise ausgestellt werden, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift. Potenziellen Käufern ist er spätestens bei der Besichtigung vorzulegen; unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags ist er zu übergeben. Findet keine Besichtigung statt, gelten ebenfalls unverzügliche Vorlagepflichten. Rechtsgrundlage: § 80 Abs. 3 und 4.
Auch für die Immobilienanzeige ist er relevant. Liegt bei Veröffentlichung bereits ein Energieausweis vor, müssen bestimmte Angaben daraus in einer kommerziellen Immobilienanzeige enthalten sein – darunter unter anderem Art des Energieausweises, Endenergiebedarf beziehungsweise -verbrauch, wesentlicher Energieträger sowie bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse. Rechtsgrundlage: § 87.
Ein Energieausweis hat grundsätzlich eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren; bestimmte bauliche Änderungen können allerdings dazu führen, dass ein neuer Ausweis erforderlich wird. Gültigkeit und Ausnahmen: § 79.
Deshalb prüfe ich bereits bei der Objektaufnahme, ob ein gültiger und zum Gebäude passender Energieausweis vorhanden ist.
7. Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen
„Das Dach wurde irgendwann neu gemacht.“
„Die Fenster müssten ungefähr zehn Jahre alt sein.“
„Die Heizung wurde auch schon einmal erneuert.“
Solche Aussagen höre ich häufig.
Für eine Immobilienbewertung und eine überzeugende Vermarktung ist es jedoch wesentlich besser, Modernisierungen konkret belegen zu können.
Hilfreich sind Rechnungen, Fachunternehmernachweise, Genehmigungen, Produktunterlagen und sonstige Dokumentationen. Ein Angebot allein belegt noch nicht, dass eine Maßnahme tatsächlich ausgeführt wurde.
Besonders interessant sind Maßnahmen an:
Dach, Fenstern, Heizung, Elektrik, Wasserleitungen, Bädern, Fassade und Dämmung.
Auch eine Photovoltaikanlage, Wärmepumpe oder Wallbox sollte sauber dokumentiert werden.
Warum?
Weil zwischen
„Das wurde irgendwann gemacht“
und
„Die Heizungsanlage wurde 2023 durch eine Wärmepumpe ersetzt – hier sind die Unterlagen“
für einen Käufer ein erheblicher Unterschied besteht.
8. Baulasten: Was steht nicht im Grundbuch?
Ein häufiger Irrtum lautet:
„Wenn im Grundbuch nichts steht, gibt es auch keine weiteren öffentlich-rechtlichen Belastungen.“
So einfach ist es nicht.
Baulasten werden grundsätzlich nicht einfach als gewöhnliche Belastung im Grundbuch geführt, sondern nach dem jeweiligen Landesrecht in einem Baulastenverzeichnis beziehungsweise einer entsprechenden behördlichen Dokumentation.
Je nach Immobilie und Bundesland kann eine Baulastenauskunft deshalb ein wichtiger Bestandteil der Verkaufsprüfung sein.
Relevant können beispielsweise Abstandsflächen-, Erschließungs- oder Stellplatzthemen sein.
Gerade bei ungewöhnlichen Grundstückssituationen, Grenzbebauungen oder mehreren Gebäuden auf einem Grundstück schaue ich deshalb genauer hin.
9. Was ist mit Grundschulden?
Eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld bedeutet nicht automatisch, dass die Immobilie nicht verkauft werden kann.
Grundschulden stammen häufig aus der Finanzierung des Eigentümers.
Für den Verkauf muss jedoch geklärt werden, wie mit bestehenden Belastungen umgegangen wird und welche Unterlagen gegebenenfalls für deren Löschung benötigt werden.
Das wird üblicherweise im Rahmen der notariellen Abwicklung berücksichtigt.
Wichtig ist deshalb nicht, dass ein Grundbuch zwingend „leer“ sein muss.
Wichtig ist:
Wir sollten vor dem Verkauf wissen, was eingetragen ist.
10. Haus vermietet? Dann brauchen wir zusätzliche Unterlagen
Wird ein vermietetes Haus verkauft, kommen weitere Dokumente hinzu.
Besonders relevant sind dann beispielsweise der bestehende Mietvertrag, Miethöhe, Kaution und gegebenenfalls Nachträge oder weitere Vereinbarungen mit dem Mieter.
Für Kapitalanleger sind diese Informationen ein wesentlicher Bestandteil der wirtschaftlichen Bewertung.
Denn bei einer vermieteten Immobilie zählt nicht nur das Gebäude.
Es zählt auch der bestehende Mietvertrag und der daraus resultierende Ertrag.
Welche Unterlagen braucht man beim Verkauf einer Eigentumswohnung?
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung unterscheidet sich die Dokumentenlage deutlich von der eines klassischen Einfamilienhauses.
Zusätzlich zu Grundbuch, Grundriss, Wohnfläche und Energieausweis interessieren mich hier insbesondere Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Dazu gehören typischerweise:
- Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung einschließlich aller Nachträge
- Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung
- Hausgeldabrechnungen der letzten drei abgeschlossenen Jahre, jeweils Einzel- und Gesamtabrechnung
- Eigentümerversammlungsprotokolle der letzten drei Jahre, einschließlich aktueller und außerordentlicher Versammlungen
- Wirtschaftsplan des aktuellen Jahres, einschließlich Einzelwirtschaftsplan
- Aktueller Vermögensbericht beziehungsweise Nachweis der Erhaltungsrücklage
- Relevante Beschlüsse, insbesondere zu Sanierungen, Sonderumlagen, Darlehen und noch offenen Maßnahmen
Der Drei-Jahres-Zeitraum ist mein Standard für eine sorgfältige Vorbereitung. Ältere, weiterhin relevante Beschlüsse gehören ebenfalls dazu. Bei einem Verkauf im Jahr 2026 sind beispielsweise die Hausgeldabrechnungen 2023, 2024 und 2025 sowie der Wirtschaftsplan 2026 gemeint. Eine noch nicht vorliegende Abrechnung wird ausdrücklich als offen vermerkt.
Diese Prüfung gilt auch für ein Haus, wenn das Grundstück nach Wohnungseigentumsrecht aufgeteilt ist.
Denn ein Käufer erwirbt nicht nur die Wohnung.
Er wird gleichzeitig Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Deshalb können beispielsweise geplante Sanierungen, gefasste Beschlüsse oder die wirtschaftliche Situation der Gemeinschaft für die Kaufentscheidung und Finanzierung relevant sein.
Wo bekomme ich die Unterlagen für meinen Hausverkauf?
Nicht jeder Eigentümer hat sämtliche Dokumente zu Hause.
Das ist zunächst kein Grund zur Sorge.
Je nach Dokument kommen unterschiedliche Stellen infrage.
Grundbuchinformationen erhält man bei nachgewiesenem berechtigtem Interesse über das zuständige Grundbuchamt. Mit einer entsprechenden Eigentümervollmacht kann ich die Beschaffung übernehmen; über den Zugang entscheidet die zuständige Stelle. Grundlage: § 12 GBO. Katasterunterlagen kommen von der zuständigen Vermessungs- oder Katasterverwaltung. Bauunterlagen können – soweit vorhanden und zugänglich – bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde beziehungsweise im Bauaktenarchiv liegen.
WEG-Unterlagen erhält man häufig über die Hausverwaltung.
Energieausweise werden von entsprechend berechtigten Personen ausgestellt.
Entscheidend ist also nicht, dass am ersten Tag bereits jeder einzelne Zettel vorhanden ist.
Entscheidend ist, frühzeitig festzustellen:
Was haben wir? Was fehlt? Und was müssen wir beschaffen?
Warum ich die Unterlagen vor der Vermarktung prüfe
Für mich gehört die Unterlagenprüfung zu einer professionellen Verkaufsvorbereitung.
Denn spätestens wenn ein ernsthafter Käufer eine Finanzierung benötigt, werden zahlreiche Informationen zur Immobilie benötigt.
Und dann möchte ich nicht anfangen, hektisch nach Grundrissen, Wohnflächenberechnungen oder Bauunterlagen zu suchen.
Mein Ziel ist vielmehr:
Erst verstehen wir die Immobilie vollständig. Dann bringen wir sie auf den Markt.
Das schafft Transparenz für Eigentümer und Käufer und reduziert vermeidbare Überraschungen während der Verkaufsabwicklung.
Haus verkaufen ohne vollständige Unterlagen – geht das?
Grundsätzlich bedeutet ein fehlendes Dokument nicht automatisch, dass ein Haus unverkäuflich ist.
Entscheidend ist, welches Dokument fehlt und warum.
Bei einem 100 Jahre alten Gebäude ist die Aktenlage naturgemäß häufig eine andere als bei einem Neubau aus dem Jahr 2024.
Problematisch wird es vor allem dann, wenn wesentliche Fragen ungeklärt bleiben.
Zum Beispiel:
Ist der Anbau genehmigt?
Ist die angegebene Wohnfläche plausibel?
Welche Rechte sind im Grundbuch eingetragen?
Gibt es Besonderheiten am Grundstück?
Ist der Energieausweis vorhanden?
Sind nachträgliche Ausbauten nachvollziehbar?
Dann geht es nicht darum, möglichst viele Dokumente zu sammeln.
Es geht darum, die richtigen Fragen vor dem Verkauf zu beantworten.
Meine Unterlagenprüfung beim Immobilienverkauf
Als Senior Immobilienmakler, geprüfter Gutachter und Bausachverständiger betrachte ich Unterlagen nicht nur als Formalität für einen Datenraum.
Ich möchte verstehen, was ich verkaufe.
Deshalb gleiche ich Dokumente auch mit der Immobilie selbst ab.
Passt der Grundriss zum heutigen Gebäude?
Ist die Wohnfläche nachvollziehbar?
Welche Modernisierungen wurden tatsächlich durchgeführt?
Gibt es bauliche Besonderheiten?
Welche Rechte und Belastungen sind bekannt?
Gibt es Punkte, die für einen Käufer oder dessen Bank später relevant werden könnten?
Eine gute Verkaufsakte besteht für mich deshalb nicht aus möglichst vielen PDFs – sondern aus möglichst wenigen offenen Fragen.
Fazit: Gute Vorbereitung macht den Hausverkauf einfacher
Wer sein Haus verkaufen möchte, sollte die erforderlichen Unterlagen möglichst frühzeitig zusammenstellen.
Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Bauunterlagen und Energieausweis bilden bei vielen Einfamilienhäusern die Basis. Je nach Immobilie kommen weitere Dokumente hinzu.
Bei Eigentumswohnungen spielen insbesondere Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Unterlagen der WEG eine zusätzliche Rolle.
Und wenn etwas fehlt?
Dann sollte zuerst geklärt werden, woher wir es bekommen und ob es für den konkreten Verkauf überhaupt erforderlich ist.
Denn für mich beginnt ein professioneller Immobilienverkauf nicht mit dem Inserat.
Er beginnt damit, die Immobilie vollständig zu verstehen.
Kostenlose Downloads: Checkliste und Vollmacht
Zwei separate PDFs helfen Ihnen bei der Vorbereitung. Beide sind digital ausfüllbar und können ausgedruckt werden. Für den Download ist keine Anmeldung erforderlich.
Verkaufs-Checkliste kostenlos herunterladenPDF · 3 Seiten · ausfüllbar · kostenlos
Die dreiseitige Checkliste enthält die grundlegenden Verkaufsunterlagen, einen eigenen WEG-Abschnitt sowie Punkte zu Vermietung, Erbbaurecht und weiteren Besonderheiten. Markieren Sie je Unterlage: vorhanden, fehlt, angefordert oder nicht zutreffend.
Vollmacht für Grundbuch und Bauakte herunterladenPDF · 1 Seite · ausfüllbar · kostenlos
Mit der separaten Vollmacht können Sie mich, Michael-Jürgen Blum, zur Grundbucheinsicht, zur Beschaffung aktueller Grundbuchauszüge und zur Beantragung der Bauakteneinsicht einschließlich Kopien und Scans bevollmächtigen. Sie ist auf die bezeichnete Immobilie und die Unterlagenbeschaffung begrenzt.
So nutzen Sie die Vollmacht: Tragen Sie die Eigentümer und die Objektadresse ein. Ergänzen Sie, soweit bekannt, Grundbuchbezirk und Blattnummer oder Gemarkung, Flur und Flurstück. Lassen Sie die bevollmächtigenden Eigentümer unterschreiben. Bei mehr als zwei Eigentümern verwenden Sie zusätzliche gleichlautende Vollmachten. Die zuständige Stelle kann eigene Formulare, Originale oder weitere Berechtigungsnachweise verlangen.
Kostenhinweis: Für Auszüge, Akteneinsicht, Kopien, Scans oder Versand können Gebühren und Auslagen Dritter entstehen. Tatsächlich angefallene Fremdkosten werden gegen Nachweis 1:1 ohne Aufschlag weitergegeben. Die Vollmacht enthält diese Kostenübernahme ausdrücklich. Sie begründet keinen Maklerauftrag und keine gesonderte Bearbeitungsvergütung.
Sie möchten Ihr Haus verkaufen und wissen nicht, ob Ihre Unterlagen vollständig sind?
Dann kann ich mir gemeinsam mit Ihnen ansehen, welche Dokumente bereits vorhanden sind, welche noch fehlen und welche davon für Bewertung, Vermarktung und Verkauf tatsächlich relevant sind.
So entsteht bereits vor dem ersten Besichtigungstermin eine saubere Grundlage für den weiteren Verkaufsprozess.
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