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Die Wohnung gefällt. Aber gefällt Ihnen auch die Eigentümergemeinschaft, in die Sie einkaufen? Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte, sollte nicht nur Küche, Bad und Balkon ansehen. Manche finanziellen Risiken werden erst in den Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft, kurz WEG, erkennbar.
Ein Protokoll kann Hinweise auf einen undichten Gebäudeteil, eine geplante Aufzugsmodernisierung oder seit Jahren verschobene Arbeiten enthalten. Entscheidend ist dabei nicht, ob irgendwo ein Problem erwähnt wird. Entscheidend ist, ob Ursache, Lösung, Kosten und Finanzierung nachvollziehbar geklärt sind.
Welche Unterlagen Sie gemeinsam lesen sollten
Für eine strukturierte Kaufprüfung empfehle ich folgende Kombination:
- Hausgeldabrechnungen der letzten drei abgeschlossenen Jahre, jeweils Einzel- und Gesamtabrechnung.
- Protokolle sämtlicher Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, einschließlich aktueller und außerordentlicher Versammlungen.
- Einzel- und Gesamtwirtschaftsplan des aktuellen Jahres.
- Aktueller Vermögensbericht und Informationen zur Erhaltungsrücklage.
- Beschluss-Sammlung, relevante ältere Beschlüsse sowie Unterlagen zu geplanten Maßnahmen, Sonderumlagen und WEG-Darlehen.
- Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Nachträge.
Die drei Jahre sind ein Prüfstandard, keine gesetzliche Verjährung offener Probleme. Ein älterer Beschluss kann weiterhin erhebliche Folgen haben. Für Beschluss-Sammlung und Einsicht gelten die Regelungen des § 24 WEG. Als Interessent organisieren Sie den Zugang über den Verkäufer beziehungsweise eine passende Ermächtigung; das gesetzliche Einsichtsrecht in Verwaltungsunterlagen steht zunächst dem Wohnungseigentümer zu. § 18 Absatz 4 WEG
Lesen Sie nach Themen, nicht nur nach Datum
Suchen Sie über alle Jahrgänge hinweg nach wiederkehrenden Punkten: Feuchtigkeit, Dach, Fassade, Leitungen, Heizung, Aufzug, Versicherungsschäden und Zahlungsrückstände. Notieren Sie zu jedem Thema, wann es erstmals auftaucht und was seitdem geschehen ist.
Ein vertagter Beschluss bedeutet nicht, dass das technische Problem verschwunden ist. Umgekehrt ist eine beschlossene Sanierung nicht automatisch ein Kaufhindernis. Mit klarer Planung und gesicherter Finanzierung kann sie besser kalkulierbar sein als ein seit Jahren ignorierter Mangel.
Drei Formulierungen, bei denen Sie nachfragen sollten
„Weitere Angebote werden eingeholt.“ Welche Leistungen sollen ausgeführt werden? Liegt eine fachliche Planung vor oder werden noch ganz unterschiedliche Lösungen verglichen? Ohne vergleichbaren Leistungsumfang sagen Angebotssummen wenig aus.
„Finanzierung wird später beschlossen.“ Wie hoch ist die voraussichtliche Lücke? Welche Teile der Rücklage sind bereits für andere Maßnahmen vorgesehen? Sind Sonderumlage oder Darlehen denkbar?
„Die Verwaltung wird mit der Prüfung beauftragt.“ Gibt es inzwischen ein Ergebnis? Fragen Sie nach Folgebeschlüssen, Gutachten oder Schriftverkehr. Das Protokoll zeigt einen Zwischenstand, nicht zwingend den heutigen Sachstand.
Beispiel: Die Sonderumlage hinter dem schönen Wohnzimmer
Vereinfachtes, fiktives Beispiel: Für eine Dachmaßnahme werden 180.000 Euro veranschlagt. Nach Abzug von 60.000 Euro tatsächlich dafür verfügbaren Rücklagen bleiben 120.000 Euro zu finanzieren. Trägt die betrachtete Wohnung nach dem einschlägigen Kostenschlüssel acht Prozent, ergibt das 9.600 Euro.
Das ist eine Planungsrechnung, noch keine beschlossene Forderung. Der richtige Verteilungsschlüssel, der Beschlussinhalt und die Fälligkeit müssen geprüft werden. Ebenso ist im Kaufvertrag zu klären, wie Verkäufer und Käufer solche Belastungen untereinander zuordnen. Eine interne Vereinbarung beantwortet nicht automatisch jede Frage zur Zahlungspflicht gegenüber der Gemeinschaft.
Die Rücklage sollten Sie auch nicht wie frei verfügbares Guthaben auf Ihrem persönlichen Konto behandeln. Prüfen Sie, welche Mittel der Gemeinschaft realistisch noch für künftige Maßnahmen verbleiben.
Hausgeld ist mehr als eine monatliche Zahl
Vergleichen Sie Vorauszahlungen mit den Abrechnungen. Welche Ausgaben haben sich verändert? Gibt es Nachzahlungen? Welche Kosten betreffen laufenden Betrieb, Verwaltung oder Erhaltung? Bei einer geplanten Vermietung ist zusätzlich zu prüfen, was nach Mietvertrag und geltendem Recht tatsächlich umlagefähig ist.
Ein auffällig niedriges Hausgeld kann günstig sein. Es kann aber auch zu einer zu knappen Vorauszahlung passen. Umgekehrt kann ein höherer Betrag eine vernünftige Rücklagenbildung enthalten. Die Aufschlüsselung ist wichtiger als ein isolierter Vergleich mit der Nachbarwohnung.
Vor der Kaufentscheidung: Offenes schriftlich klären
Erstellen Sie eine kurze Liste mit offenen Punkten und den benötigten Nachweisen. Lassen Sie sich Antworten möglichst anhand von Dokumenten erklären. Reichen mündliche Angaben nicht aus, gehört die Frage vor den Kauf und nicht in die Hoffnung, dass später alles gutgeht.
Sie kaufen eine Wohnung. Die Entscheidungen der Gemeinschaft kaufen Sie wirtschaftlich mit.
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Der ausfüllbare Bogen hilft Ihnen, Unterlagen, Maßnahmen und Kostenrisiken zu ordnen. Weitere Grundlagen finden Sie unter Was ist meine Wohnung wert? und Vermietete Wohnung bewerten.
Wenn Sie bei technischen Fragen Unterstützung brauchen, schildern Sie mir das Objekt und Ihre offenen Punkte. Umfang und Kosten einer Kauf- oder Zustandsberatung werden passend zur Aufgabe vereinbart.