Vermietete Wohnung bewerten: Warum der Quadratmeterpreis allein nicht genügt

Eine Wohnung hat 80 Quadratmeter. In der Nachbarschaft werden 3.000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Also ist sie 240.000 Euro wert?

Für eine vermietete Wohnung ist diese Rechnung als alleinige Grundlage zu kurz gedacht. Ein Kapitalanleger kauft nicht nur Räume und einen Grundriss. Er übernimmt auch ein Mietverhältnis, laufende Eigentümerkosten und den zukünftigen Investitionsbedarf.

Deshalb gehören Miete, Kosten, Zustand, rechtliche Rahmenbedingungen und Käuferzielgruppe gemeinsam auf den Tisch. Der Quadratmeterpreis bleibt ein Vergleichsmaßstab. Er ersetzt aber keine Prüfung der Wirtschaftlichkeit.

Eine Wohnung kann auf dem Papier günstig aussehen und auf dem Konto teuer werden.

1. Warum eine vermietete Wohnung anders betrachtet wird

Ein Selbstnutzer fragt: Passt diese Wohnung zu meinem Leben? Ein Kapitalanleger fragt zusätzlich: Welcher Ertrag bleibt übrig, wie sicher ist er und wie viel Kapital muss ich dafür einsetzen?

Bei einem Verkauf bleibt ein bestehendes Mietverhältnis grundsätzlich bestehen. Der Erwerber tritt in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein. Eine vermietete Wohnung wird durch den Verkauf also nicht automatisch frei. Grundlage: § 566 BGB.

Das beeinflusst die Käuferzielgruppe. Wer kurzfristig selbst einziehen möchte, kann anders entscheiden als ein Anleger mit langfristigem Anlagehorizont. Daraus folgt jedoch kein allgemeingültiger Vermietungsabschlag: Ein verlässliches Mietverhältnis mit wirtschaftlich passender Miete kann für Anleger attraktiv sein.

Entscheidend ist das konkrete Gesamtpaket: Lage, Wohnung, Mietvertrag, Gemeinschaft und Preis.

2. Die tatsächliche Miete ist der Ausgangspunkt

Für die Anlegerrechnung interessiert zunächst die Nettokaltmiete. Betriebskostenvorauszahlungen gehören nicht einfach als zusätzlicher Gewinn dazu; ihnen stehen entsprechende Ausgaben gegenüber.

Ich prüfe deshalb unter anderem:

• Welche Nettokaltmiete ist vertraglich vereinbart und wird tatsächlich gezahlt?
• Gibt es Nachträge, Staffel- oder Indexvereinbarungen?
• Bestehen Mietrückstände, Minderungen oder Streitigkeiten?
• Welche Betriebskosten dürfen nach Vertrag und rechtlichem Rahmen umgelegt werden?
• Sind angenommene Mietsteigerungen überhaupt zulässig und realistisch?

Eine erhoffte Neuvermietungsmiete ist noch keine verfügbare Einnahme aus dem bestehenden Mietvertrag.

Für eine fachliche Ertragswertermittlung spielen marktüblich erzielbare Erträge und gegebenenfalls abweichende Ertragsverhältnisse eine Rolle. Das ist sorgfältiger zu beurteilen als eine pauschale Hochrechnung aus Portalinseraten. Grundlagen: §§ 27 und 31 ImmoWertV.

3. Hausgeld ist nicht gleich Eigentümerkosten

Die Aussage „Das Hausgeld zahlt der Mieter“ ist zu pauschal. Das Hausgeld enthält unterschiedliche Positionen, die für die Anlegerrechnung getrennt werden müssen.

Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten zählen nach der Betriebskostenverordnung nicht zu den Betriebskosten. Auch eine Einzahlung in die Erhaltungsrücklage ist kein gewöhnlicher, auf den Mieter umzulegender Betriebskostenposten. Zur Abgrenzung: § 1 BetrKV.

Für den Eigentümer relevant sind insbesondere:

• nicht umlagefähige laufende Kosten;
• Verwaltung und gegebenenfalls zusätzliche Sondereigentumsverwaltung;
• Beiträge zur Erhaltungsrücklage und erforderliche Vorsorge für die Wohnung;
• mögliche Sonderumlagen und absehbare Sanierungen;
• Mietausfall, Leerstand und Kosten bei einem Mieterwechsel.

Rücklagen und Reparaturen dürfen dabei nicht unbesehen doppelt angesetzt werden. Wird eine Maßnahme aus bereits berücksichtigten Rücklagen finanziert, muss die Kalkulation das sauber abbilden. Gleichzeitig ersetzt ein gut gefülltes Rücklagenkonto keine Prüfung, ob es für die anstehenden Maßnahmen ausreicht.

4. Was bedeutet eigentlich „Ich möchte 5 % Rendite“?

Bevor wir einen Preis ausrechnen, müssen wir die Rendite definieren. Drei verschiedene Kennzahlen werden häufig vermischt:

Wer 5 % Bruttomietrendite meint, kann auf einen anderen Kaufpreis kommen als jemand, der 5 % Nettoobjektrendite einschließlich Kaufnebenkosten erwartet. Und keine dieser Zahlen sagt allein, wie viel Geld nach der Kreditrate monatlich auf dem Konto bleibt.

5. Beispielrechnung: Ein Anleger möchte 5 % Nettoobjektrendite

Das folgende Beispiel ist vollständig fiktiv. Es zeigt eine Rechenlogik, keinen Marktwert für eine konkrete Wohnung. Miete, Kosten und Finanzierung sind Modellannahmen; die Zinssätze sind keine aktuellen Bankangebote.

Wir betrachten eine vermietete Wohnung mit 80 m² Wohnfläche und 1.000 Euro monatlicher Nettokaltmiete. Eine sofortige größere Sanierung wird im Beispiel nicht angenommen.

Die 1.200 Euro sind hier ein gemeinsamer Vorsorgeansatz für Gemeinschaft und Wohnung. Zusätzliche Reparaturen werden im Modell nicht nochmals pauschal abgezogen. Eine konkrete Sonderumlage oder ein bereits erkennbarer Sanierungsbedarf müsste zusätzlich berücksichtigt werden, soweit noch nicht abgedeckt.

Schritt 1: Wie viel darf insgesamt investiert werden?

9.900 € Jahresüberschuss ÷ 0,05 Zielrendite = 198.000 € Gesamtinvestition.

Schritt 2: Was bleibt davon für den Kaufpreis?

Wir setzen pauschal 10 % Kaufnebenkosten auf den Kaufpreis an. Dieser reine Beispielwert umfasst Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Käuferprovision. Tatsächlich unterscheiden sich diese Kosten nach Bundesland und Kaufkonstellation.

Kaufpreis × 1,10 = 198.000 €.

198.000 € ÷ 1,10 = 180.000 € maximaler Kaufpreis nach dieser Anlegerrechnung.

Das ergibt 180.000 Euro Kaufpreis plus 18.000 Euro Kaufnebenkosten. Die kalkulierten 9.900 Euro entsprechen genau 5 % von 198.000 Euro.

Bezogen allein auf den Kaufpreis liegt die Bruttomietrendite dagegen bei 12.000 € ÷ 180.000 € = 6,67 %. Die beiden Renditen widersprechen sich nicht. Sie haben unterschiedliche Zähler und Bezugsgrößen.

Warum der Unterschied für Verkäufer relevant ist

Wer lediglich 5 % Bruttomietrendite ansetzt, rechnet:

12.000 € ÷ 0,05 = 240.000 € Kaufpreis.

Bei diesem Kaufpreis betragen die Gesamtkosten im gleichen Modell 264.000 Euro. Nach den kalkulierten Eigentümerkosten bleiben weiterhin 9.900 Euro: 9.900 € ÷ 264.000 € = 3,75 % Nettoobjektrendite.

240.000 Euro bei 5 % brutto und 180.000 Euro bei 5 % netto einschließlich Nebenkosten: dieselbe Wohnung, dieselbe Miete, zwei unterschiedliche Renditeziele.

Bei 80 m² entsprechen diese Kaufpreise 3.000 beziehungsweise 2.250 Euro pro Quadratmeter. Das erklärt, warum die bloße Flächenbetrachtung wichtige Fragen offenlässt. Es beweist nicht, dass der niedrigere Betrag automatisch der Marktwert ist.

6. Ein Anlegerpreis ist noch kein Verkehrswertgutachten

Die Rechnung ermittelt die persönliche Preisgrenze eines Anlegers unter bestimmten Annahmen. Andere Käufer können andere Renditeziele, Finanzierungsmöglichkeiten oder Erwartungen haben.

Eine sachverständige Bewertung berücksichtigt zusätzlich geeignete Vergleichsdaten, die Marktsituation und die Eigenschaften des konkreten Objekts. Beim Ertragswertverfahren kommen unter anderem Bodenwert, Restnutzungsdauer, Liegenschaftszinssatz und besondere Objektmerkmale hinzu. Die Rechnung „Miete geteilt durch Wunschverzinsung“ bildet das nicht vollständig ab. Grundlage: § 27 ImmoWertV.

Der Liegenschaftszinssatz ist außerdem nicht der individuelle Kreditzins eines Käufers.

7. Der Eigenkapitalhebel: Warum manche Anleger mehr finanzieren

Viele Anleger möchten ihr Eigenkapital effizient einsetzen und Liquidität für weitere Investitionen oder Unvorhergesehenes behalten. Daraus entsteht häufig der Wunsch, einen größeren Teil des Kaufpreises zu finanzieren.

Der Mechanismus dahinter heißt Eigenkapitalhebel oder Leverage-Effekt: Liegt die Objektrendite über den Fremdkapitalkosten, kann ein höherer Darlehensanteil die rechnerische Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals steigern. Bei ungünstigen Verhältnissen wirkt der Hebel in die andere Richtung.

Wir bleiben bei 180.000 Euro Kaufpreis, 18.000 Euro Kaufnebenkosten und 9.900 Euro kalkuliertem Jahresüberschuss. Für alle finanzierten Varianten nehmen wir vereinfacht 3,5 % Zins und 2 % anfängliche Tilgung pro Jahr an.

Die folgende Tabelle rechnet als Jahresnäherung mit den anfänglichen Darlehensbeträgen. Bei einem laufend getilgten Darlehen verändern sich Zins- und Tilgungsanteile tatsächlich innerhalb des Jahres.

Der Aha-Effekt: Mehr Eigenkapitalrendite bedeutet hier weniger monatlichen Liquiditätspuffer. Die 90-%-Finanzierung erzielt rechnerisch die höchste Eigenkapitalrendite, lässt nach Zins und Tilgung aber nur 82,50 Euro pro Monat übrig.

Diese Beträge sind Planwerte nach Kosten- und Risikovorsorge, keine garantierten monatlichen Zahlungseingänge. Eine zusätzliche persönliche Liquiditätsreserve ist in den Eigenkapitalbeträgen der Tabelle nicht enthalten. Sie sollte separat eingeplant werden; rechnet man sie zum gebundenen Kapital hinzu, fällt dessen rechnerische Rendite geringer aus.

8. Tilgung ist Vermögensaufbau, aber keine freie Liquidität

Bei der 80-%-Finanzierung bleiben nach Zinsen rechnerisch 4.860 Euro. Davon fließen 2.880 Euro in die Rückzahlung des Darlehens. Übrig bleiben 1.980 Euro kalkulierte Liquidität.

Tilgung reduziert die Schulden. Sie ist deshalb in dieser Ergebnisrechnung kein Aufwand wie der Zins. Sie ist aber eine echte Zahlung, die der Anleger leisten muss.

Wer Tilgung als Vermögensaufbau berücksichtigt, darf sie nicht noch einmal zusätzlich zum Ergebnis nach Zinsen als Gewinn addieren. Die 4.860 Euro bestehen hier bereits aus 2.880 Euro Schuldentilgung und 1.980 Euro verbleibender Liquidität.

Steuern, Abschreibung, Wertveränderungen, spätere Verkaufskosten und mögliche Änderungen der Miete sind in dieser vereinfachten Rechnung nicht enthalten. Die Renditeangaben sind keine steuerlichen Einkünfteberechnungen.

9. Der Hebel verstärkt auch das Risiko

Eine hohe Finanzierung macht eine schlechte Investition nicht automatisch gut. Drei Punkte gehören in jede Prüfung:

Höhere Zinsen

Steigen die angenommenen Zinsen bei der 80-%-Variante auf 6 %, ergeben sich bei gleichem Ausgangsdarlehen 8.640 Euro Zinsen. Zusammen mit 2.880 Euro anfänglicher Tilgung liegt der jährliche Kapitaldienst bei 11.520 Euro.

9.900 € − 8.640 € − 2.880 € = −1.620 € pro Jahr beziehungsweise −135 € pro Monat.

Das ist ein vereinfachter Zins-Stresstest auf derselben Darlehensbasis, keine Prognose für die konkrete Anschlussfinanzierung. Dort wären die tatsächliche Restschuld und die dann vereinbarte Tilgung maßgeblich.

Ungeplante Sonderumlage

Eine zusätzliche, bisher nicht abgedeckte Sonderumlage von 6.000 Euro würde den kalkulierten Jahresüberschuss nach Kapitaldienst in der 80-%-Variante von 1.980 auf −4.020 Euro drücken. Eine Liquiditätsreserve ist deshalb kein überflüssiges Eigenkapital.

Sinkender Immobilienwert

Ein Wertverlust trifft zunächst das Eigenkapital, während die Darlehensschuld dadurch nicht sinkt. Bei 90 % Finanzierung des Kaufpreises steht dem Objektwert von 180.000 Euro anfangs ein Darlehen von 162.000 Euro gegenüber. Ein hypothetischer Preisrückgang um 10 % würde diesen Abstand bereits aufzehren. Die zusätzlich gezahlten Kaufnebenkosten wären dadurch ebenfalls nicht zurückgewonnen.

Der Eigenkapitalhebel ist ein Verstärker. Er verstärkt nicht nur die guten Nachrichten.

Ob eine Bank eine hohe Finanzierung anbietet, hängt unter anderem von Bonität, Objektprüfung und ihren Beleihungsansätzen ab. Eine bestimmte Finanzierungsquote oder ein identischer Zinssatz bei höherer Verschuldung ist nicht zugesichert.

10. Zustand und WEG entscheiden mit über den Preis

Für eine vermietete Eigentumswohnung betrachte ich nicht nur das Bad und die Küche. Dach, Fassade, Heizung, Leitungen, Fenster und gegebenenfalls Aufzug gehören ebenso dazu. Eine gut renovierte Wohnung kann in einem Gebäude mit erheblichem Investitionsbedarf liegen.

Zu meiner Unterlagenprüfung gehören deshalb:

• Mietvertrag mit Nachträgen, aktuelle Miete, Kaution und relevante Mietunterlagen;
• Hausgeldabrechnungen der letzten drei abgeschlossenen Jahre;
• Eigentümerversammlungsprotokolle der letzten drei Jahre, einschließlich aktueller Versammlungen;
• Wirtschaftsplan des aktuellen Jahres;
• Vermögensbericht beziehungsweise aktueller Nachweis der Erhaltungsrücklage;
• Teilungserklärung, Aufteilungsplan und relevante Beschlüsse, auch ältere mit fortbestehender Wirkung;
• Energieausweis, Modernisierungsnachweise und absehbare Sonderumlagen.

Welche Unterlagen wofür gebraucht werden, erklärt mein Beitrag Haus verkaufen: Welche Unterlagen brauche ich wirklich?. Dort stehen auch die Verkaufs-Checkliste und die Vollmacht für Grundbuch und Bauakte zum Download bereit.

11. Was ist meine vermietete Wohnung also wert?

So viel, wie sich aus Wohnung, Mietverhältnis, Kosten, Zustand und tatsächlichem Käufermarkt nachvollziehbar begründen lässt.

Ein gewünschter Kaufpreis, ein Portal-Durchschnitt und eine persönliche Zielrendite sind jeweils nur einzelne Bausteine. Für eine fundierte Einordnung müssen sie mit der Immobilie und den verfügbaren Marktdaten zusammenpassen.

Als Senior Immobilienmakler, geprüfter Gutachter und Bausachverständiger verbinde ich deshalb die Objektprüfung mit der wirtschaftlichen Betrachtung. Ich möchte Ihnen erklären können, warum ein Anleger einen Preis mittragen kann - oder warum seine Rechnung dabei nicht aufgeht.

Sie möchten Ihre vermietete Wohnung einordnen lassen? Fragen Sie Ihre persönliche Bewertung an. Die erste Anfrage ist unverbindlich. Eine ausdrücklich beauftragte sachverständige Marktpreisermittlung kostet 299 Euro; bei anschließendem erfolgreichem Verkauf über mich bei McMakler wird dieser Betrag erstattet. Immobilienvermittlungen erfolgen ausschließlich über McMakler.

Oder schreiben Sie mir per WhatsApp. Bitte nennen Sie die Immobilie beziehungsweise Adresse und, soweit bekannt, die aktuelle Nettokaltmiete.

Weiterführendes Immobilienwissen

• Was ist mein Haus wirklich wert? Die wichtigsten Bewertungsfaktoren.
• Haus zu teuer angeboten? Angebotspreis und Marktwert unterscheiden.