In diesem Beitrag
Was ist meine Wohnung wert? Die Wohnung zwei Etagen höher wurde für einen bestimmten Preis angeboten. Also müsste Ihre Wohnung ungefähr genauso viel wert sein? Das klingt plausibel. Es übersieht aber, dass Sie eine Wohnung mit einem Anteil am gesamten Gebäude und einer Eigentümergemeinschaft verkaufen.
Für eine nachvollziehbare Bewertung müssen deshalb drei Ebenen zusammenpassen: die einzelne Wohnung, das Gemeinschaftseigentum und der örtliche Markt. Ein schöner Bodenbelag kann einen Sanierungsstau am Dach nicht ausgleichen. Und ein hoher Angebotspreis in der Nachbarschaft ist noch kein belegter Verkaufspreis.
1. Die Mikrolage endet nicht an der Haustür
Lärm, Ausrichtung, Aussicht und Erreichbarkeit beeinflussen, wie Käufer eine Wohnung erleben. Innerhalb eines Gebäudes kommen Geschoss, Belichtung, Balkon, Privatsphäre und die Erreichbarkeit mit einem Aufzug hinzu. Eine Dachgeschosswohnung ohne Aufzug spricht eine andere Zielgruppe an als eine gut zugängliche Wohnung im ersten Obergeschoss.
Dabei gibt es keine überall gültige Zuschlagstabelle. Ob ein Balkon oder Stellplatz einen bestimmten Mehrpreis rechtfertigt, muss aus passenden lokalen Vergleichsdaten abgeleitet werden. Ein pauschaler Aufschlag kann ebenso irreführend sein wie ein pauschaler Quadratmeterpreis.
2. Fläche und Grundriss müssen belastbar sein
Nicht allein die Anzahl der Quadratmeter entscheidet über den Nutzen. Eine gut geschnittene Dreizimmerwohnung kann im Alltag überzeugender sein als eine größere Wohnung mit langen Fluren und Durchgangszimmern. Prüfen Sie deshalb neben der Fläche auch die Nutzbarkeit: Gibt es Platz für einen Esstisch, ausreichend Stauraum und einen vernünftig belichteten Arbeitsplatz?
Die Wohnflächenberechnung sollte zur tatsächlichen Wohnung passen. Besonders bei Dachschrägen, Balkonen und späteren Umbauten lohnt ein genauer Blick. Welcher Berechnungsmaßstab zugrunde liegt, muss erkennbar sein. Mehr dazu im Beitrag Wohnfläche falsch angegeben?.
3. Sie verkaufen auch einen Anteil am Gebäude
Fenster, Fassade, Dach, Aufzug und zentrale Haustechnik können erhebliche finanzielle Auswirkungen haben. Entscheidend sind der tatsächliche Zustand, anstehende Maßnahmen und die Frage, wie diese finanziert werden sollen. Welche Bauteile welchem Eigentumsbereich zugeordnet sind und wer Kosten trägt, muss anhand der Unterlagen und geltenden Regelungen geprüft werden.
Für meine Prüfung gehören Hausgeldabrechnungen der letzten drei abgeschlossenen Jahre, sämtliche Eigentümerversammlungsprotokolle der letzten drei Jahre und der Wirtschaftsplan des aktuellen Jahres dazu. Das ist ein sinnvoller Prüfstandard, keine gesetzliche Grenze: Ein älterer, noch nicht erledigter Sanierungsbeschluss bleibt wichtig.
Zusätzlich helfen Vermögensbericht, Stand der Erhaltungsrücklage, Beschluss-Sammlung und Informationen zu WEG-Darlehen. Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung erfüllen unterschiedliche Aufgaben; eine niedrige monatliche Vorauszahlung beweist keine niedrigen tatsächlichen Kosten. Rechtlicher Hintergrund: § 28 WEG
4. Eine Beispielrechnung zeigt den Unterschied
Fiktives Beispiel, keine Marktwertberechnung: Zwei Wohnungen haben jeweils 80 m². Für beide wird ein Preis von 320.000 Euro aufgerufen. Bei Wohnung A sind bereits finanzierte Arbeiten am Gemeinschaftseigentum erledigt. Bei Wohnung B steht eine Maßnahme im Raum.
| Position bei Wohnung B | Vereinfachte Annahme |
|---|---|
| Kosten der geplanten Gemeinschaftsmaßnahme | 240.000 Euro |
| Dafür tatsächlich einsetzbare Rücklage | 120.000 Euro |
| Noch zu finanzierender Betrag | 120.000 Euro |
| Anteil der Wohnung im angenommenen Kostenschlüssel | 50 / 1.000 |
| Rechnerischer Anteil am offenen Betrag | 6.000 Euro |
Die Rechnung lautet: 120.000 Euro × 50 / 1.000 = 6.000 Euro. Sie gilt nur, wenn dieser Verteilungsschlüssel für die Maßnahme tatsächlich anzuwenden ist. Ob und wann eine Sonderumlage beschlossen wird und wer sie im Verkaufsfall trägt, muss gesondert geklärt werden.
Der Marktwert von B sinkt dadurch nicht automatisch exakt um 6.000 Euro. Käufer berücksichtigen zusätzlich Unsicherheit, Bauablauf, Nutzen der Arbeiten und andere Eigenschaften. Die Rechnung macht lediglich einen möglichen Finanzierungsbedarf sichtbar.
5. Vermietet oder frei: Die Käufer rechnen unterschiedlich
Selbstnutzer fragen vor allem nach der Eignung als eigenes Zuhause. Kapitalanleger betrachten zusätzlich Miete, nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung, Finanzierung und Risiken. Eine vermietete Wohnung ist deshalb nicht einfach mit einer sofort bezugsfreien Wohnung gleichzusetzen.
Ein pauschaler Abschlag für jede Vermietung wäre allerdings ebenfalls zu grob. Mietvertrag, Miethöhe, Lage und Käufernachfrage gehören zusammen betrachtet. Eine ausführliche Rechnung finden Sie unter Vermietete Wohnung bewerten.
Ihre Wohnung hört an der Wohnungstür auf. Ihre wirtschaftliche Verantwortung meistens nicht.
So bereiten Sie eine fundierte Bewertung vor
Sammeln Sie Flächenberechnung, Grundriss, Modernisierungsnachweise, Teilungserklärung mit Nachträgen und die genannten WEG-Unterlagen. Halten Sie fest, welche Angaben belegt sind und welche bislang nur auf Erinnerung beruhen. Gerade diese Trennung hilft, offene Fragen vor einem Verkauf zu klären.
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