In diesem Beitrag
Der Verkaufspreis ist nicht der Betrag, der Ihnen anschließend frei zur Verfügung steht. Wer mit dem Hausverkauf einen Umzug, eine neue Immobilie oder den Ruhestand finanzieren möchte, braucht eine zweite Zahl: den voraussichtlichen Nettoerlös.
Zwischen Kaufpreis und verfügbarem Geld liegen beispielsweise die Ablösung bestehender Kredite, vereinbarte Verkaufskosten und möglicherweise Steuern. Außerdem kann Geld gebunden bleiben, weil der nächste Kauf früher bezahlt werden muss als der Erlös aus dem bisherigen Haus eingeht.
Beginnen Sie mit einem realistischen Verkaufspreis
Die beste Kostenrechnung hilft wenig, wenn ihr Ausgangswert ein Wunschpreis ist. Rechnen Sie deshalb zunächst mit einer begründeten Preisspanne. Stellen Sie einen vorsichtigen, einen mittleren und einen günstigen Verlauf gegenüber. Das verhindert, dass Ihre Anschlussfinanzierung nur bei einem optimalen Verkauf funktioniert.
Was den Wert beeinflusst, erklärt der Beitrag Was ist mein Haus wirklich wert?. Für Ihre Finanzplanung sollten Sie außerdem zwischen Angebotspreis, erwartetem Verkaufspreis und verbindlich vereinbartem Kaufpreis unterscheiden.
Diese Positionen gehören in Ihre Rechnung
Darlehensablösung: Fordern Sie bei Ihrer Bank eine Berechnung zu einem konkreten Termin an. Die eingetragene Grundschuld ist nicht automatisch Ihre aktuelle Restschuld. Auch ein Kontoauszug allein ersetzt keine verbindliche Ablöseauskunft.
Mögliche Vorfälligkeitsentschädigung: Ob sie anfällt, hängt unter anderem vom Vertrag und den Beendigungsbedingungen ab. Tragen Sie keinen pauschalen Prozentsatz ein. Lassen Sie Betrag, Gültigkeit und mögliche Kündigungsrechte prüfen. Das Gesetz enthält etwa ein ordentliches Kündigungsrecht für bestimmte Darlehen nach Ablauf entsprechender Fristen. § 489 BGB
Verkaufskosten: Berücksichtigen Sie Ihre konkret vereinbarte Maklervergütung einschließlich Umsatzsteuer, Unterlagenbeschaffung, gegebenenfalls Flächenberechnung oder Energieausweis sowie weitere beauftragte Leistungen. Rechnen Sie keine Kosten doppelt, die bereits im Leistungspaket enthalten sind.
Weitere Abwicklungs- und Vorbereitungskosten: Auch Kosten für die Löschung von Belastungen, vereinbarte Räumung oder andere vom Verkäufer zu tragende Positionen können relevant sein. Wer welchen Betrag übernimmt, ergibt sich aus den Vereinbarungen und dem jeweiligen Vorgang.
Rechenbeispiel: Aus 500.000 Euro werden nicht 500.000 Euro
Die folgenden Zahlen sind frei gewählte Annahmen, keine Gebührenempfehlung und keine Aussage zu Ihrer Steuerpflicht. Eine angenommene Verkäufercourtage von 3,57 Prozent dient ausschließlich der Illustration.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Tatsächlich erzielter Kaufpreis | 500.000 Euro |
| Abzüglich Darlehensrestschuld | − 180.000 Euro |
| Angenommene Vorfälligkeitsentschädigung | − 6.000 Euro |
| Vereinbarte Verkäufercourtage, hier 3,57 % brutto | − 17.850 Euro |
| Unterlagen und vereinbarte Abwicklungskosten | − 1.650 Euro |
| Räumung und Vorbereitung | − 3.000 Euro |
| Verfügbarer Erlös vor möglicher Steuer | 291.500 Euro |
500.000 − 180.000 − 6.000 − 17.850 − 1.650 − 3.000 = 291.500 Euro. Eine gegebenenfalls erforderliche Steuerreserve und Ausgaben für Ihren nächsten Erwerb sind darin noch nicht abgezogen.
Sinkt der Kaufpreis im gleichen Beispiel auf 475.000 Euro, beträgt die prozentuale Courtage 16.957,50 Euro. Bei sonst unveränderten Positionen bleiben 267.392,50 Euro vor möglicher Steuer. Die Differenz zum ersten Szenario beträgt 24.107,50 Euro. So sehen Sie, wie empfindlich Ihre Planung auf den erzielten Preis reagiert.
Steuerlicher Gewinn und freier Geldbetrag sind verschieden
Bei einem privaten Immobilienverkauf können innerhalb der gesetzlichen Zehnjahresfrist steuerpflichtige Veräußerungsgewinne entstehen; für bestimmte Eigennutzungsfälle bestehen Ausnahmen. Ob diese Voraussetzungen vorliegen, sollte anhand Ihrer Erwerbs- und Nutzungsgeschichte geklärt werden. § 23 EStG
Die Ablösung Ihres Darlehens mindert die verfügbare Liquidität. Sie ist aber nicht einfach ein Abzugsposten zur Ermittlung des steuerlichen Veräußerungsgewinns. Deshalb lässt sich die mögliche Steuer nicht aus der oben stehenden Nettoerlösrechnung ablesen. Eine unbekannte Steuerposition gehört als „noch zu klären“ in die Planung, nicht stillschweigend als null Euro.
Auch der Zeitpunkt der Zahlung zählt
Ein unterschriebener Kaufvertrag ist noch kein Zahlungseingang. Die Fälligkeitsvoraussetzungen und der weitere Ablauf werden im Kaufvertrag geregelt. Stimmen Sie die Rückzahlung bestehender Kredite und die Finanzierung eines Anschlusskaufs deshalb zeitlich aufeinander ab.
Wenn Sie schon vorher Geld benötigen, gehört eine mögliche Zwischenfinanzierung in die Kostenplanung. Planen Sie auch einen Puffer für Verzögerungen ein. Den Ablauf erläutert der Beitrag Notartermin beim Immobilienverkauf.
Ein guter Verkaufspreis ist wichtig. Was Sie danach wirklich verwenden können, entscheidet über Ihren nächsten Schritt.
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