In diesem Beitrag
Du sollst vor der Beauftragung verstehen, was hinter den 299 € steckt. Eine Zahl allein hilft wenig, wenn ihre Grundlage unklar bleibt. Dieses Muster zeigt, wie Objektangaben, Prüfpunkte und Marktdaten zu einem erklärbaren Ergebnis zusammengeführt werden können.
Wichtig: Das gesamte Muster ist fiktiv. Es gab keine Besichtigung, keine realen Eigentümerunterlagen und keine echten Vergleichsverkäufe. Die Beispielzahlen sind keine Preisempfehlung für dein Haus. Das PDF veranschaulicht Aufbau und Denkweg; Form und Umfang deiner konkreten Dokumentation stimmen wir vor der Beauftragung ab.
Das bekommst du für 299 €
Die ausdrücklich beauftragte sachverständige Marktpreisermittlung umfasst die persönliche Besichtigung im vereinbarten Umfang, die Einordnung des erkennbaren Zustands, den Abgleich der Objektunterlagen und der vollständigen verfügbaren Bauakte mit Vollmacht, die Marktrecherche sowie geeignete Gutachterausschussdaten. Ich erläutere dir das Ergebnis, seine Annahmen und offene Fragen. Eine bankseitige Beleihungswerteinschätzung ergänze ich nach Verfügbarkeit.
Deine Anfrage und unser Erstgespräch sind kostenfrei. Bei anschließendem erfolgreichem Verkauf über mich bei McMakler erhältst du die 299 € zurück. Die Bewertung verpflichtet dich nicht zu einem Verkauf.
Energieausweis, ein neues Aufmaß mit Wohnflächenberechnung, vertiefte Schadensuntersuchungen und ein ausführliches Verkehrswertgutachten sind gesonderte Leistungen. Für beschaffte Unterlagen können nachgewiesene Fremdkosten entstehen, die nach vorheriger Abstimmung 1:1 ohne Aufschlag weitergegeben werden. Du erhältst vor der Beauftragung Klarheit über Umfang und Kosten.
1. Erst die Grundlage: Welches Objekt wird zu welchem Zweck betrachtet?
Das fiktive Beispiel betrifft ein freistehendes Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche und 520 m² Grundstück. Als Baujahr nehmen wir 1985 an, als Bewertungsstichtag den 21.09.2026. Zweck ist eine Orientierung für einen möglichen Verkauf. Im Modell wird angenommen, dass die Wohnnutzung zulässig ist und keine besonderen wertrelevanten Rechte bestehen. Bei einem echten Auftrag müssten diese Annahmen anhand der Unterlagen geprüft werden.
Ein aktueller Marktwert bezieht sich auf einen Stichtag und auf die rechtlichen und tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie. Das beschreibt § 194 BauGB. Ein Ergebnis lässt sich deshalb nicht ohne Weiteres auf einen anderen Zeitpunkt oder eine andere Immobilie übertragen.
2. Was ist belegt, was stammt vom Eigentümer und was bleibt offen?
Auch die folgenden Nachweise sind nur fiktive Beispielangaben. Die Kategorien zeigen, wie ich Informationen im echten Auftrag auseinanderhalte.
| Status im Muster | Beispiel | Bedeutung |
|---|---|---|
| Unterlage abgeglichen | 140 m² laut angenommener Flächenberechnung, Planstand zum Stichtag | Rechenweg und zugrunde liegende Nutzung prüfen; kein neues Aufmaß behaupten |
| Eigentümerangabe | Fenster laut angenommener Auskunft etwa 2012 erneuert; keine Rechnung | Jahr als Schätzung kennzeichnen; Bauteil und Umfang zusätzlich ansehen |
| Besichtigungsbefund im Modell | Angenommene sichtbare Feuchtespur an einer Kellerwand | Sichtbare Erscheinung dokumentieren; Ursache damit noch nicht geklärt |
| Offen | Ursache und Umfang der angenommenen Feuchte; kein Untersuchungsbericht | Weiterführende Prüfung und Anpassungsbedarf benennen |
| Nicht verfügbar | Keine Bankeinschätzung im Muster | Keinen Beleihungswert behaupten und keinen aus dem Marktwert ableiten |
Eine Eigentümerangabe wird durch das Abschreiben nicht zum geprüften Befund. Fehlt eine Rechnung, kann eine gekennzeichnete Schätzung helfen. Sie bleibt eine Schätzung. Dafür ist das Modernisierungsprotokoll gedacht.
3. So lässt sich ein Wert nachvollziehbar herleiten
Das vereinfachte Beispiel verwendet einen frei erfundenen, bereits objektbezogen angepassten Vergleichsansatz von 3.500 €/m² Wohnfläche. Das Grundstück ist in diesem Ansatz bereits enthalten. Er berücksichtigt im Modell die allgemeinen Lage-, Alters- und Zustandsmerkmale. Die folgenden besonderen Merkmale sind darin ausdrücklich noch nicht enthalten.
| Rechenschritt | Fiktiver Ansatz |
|---|---|
| 140 m² × 3.500 €/m² | 490.000 € |
| Zusätzliche Garage, im Grundansatz nicht enthalten | + 10.000 € |
| Marktbezogener Abschlag für die angenommene Feuchteproblematik | − 30.000 € |
| Bedingtes Rechenergebnis | 470.000 € |
Die beiden Anpassungen sind ausschließlich didaktische Annahmen. Im echten Auftrag müssten sie fachlich und durch geeignete Daten begründet werden. Der Abschlag von 30.000 € ist kein Handwerkerangebot und keine Schadenskostenschätzung. Ein Reparaturpreis verändert den Marktwert nicht automatisch in gleicher Höhe.
Der Grundstückswert wird nicht noch einmal addiert. Merkmale, die bereits im Vergleichsansatz stecken, werden nicht erneut korrigiert. Die Grundstruktur eines Vergleichswertverfahrens beschreibt § 24 ImmoWertV. Ob dieses Verfahren zum tatsächlichen Objekt passt, ist gesondert zu beurteilen.
Bei einem echten Vergleich dokumentiere ich Datenquelle, Zeitraum, passende Objektgruppe und erforderliche Anpassungen. Ein Immobilienportal zeigt zunächst Angebotspreise. Diese dürfen nicht ungeprüft als erzielte Kaufpreise behandelt werden.
4. Eine offene Frage braucht eine sichtbare Grenze
Wie empfindlich ist die Beispielrechnung? Bei sonst gleichen Annahmen ergeben 3.400 €/m² insgesamt 456.000 €, bei 3.600 €/m² sind es 484.000 €. Diese Spanne ist nur eine Rechenvariation, kein statistisch abgesichertes Wertintervall.
Die ungeklärte Feuchte kann das Ergebnis zusätzlich verändern. Daher wäre das Musterergebnis bis zur fachlichen Klärung nur bedingt belastbar. Eine schöne Endzahl darf diese Unsicherheit nicht verdecken. Eine reale Besichtigung ist außerdem keine Öffnung sämtlicher Bauteile und kein Nachweis, dass verdeckte Mängel ausgeschlossen sind.
5. Was deinen Verkauf später ausbremsen kann
Vor dem Vermarktungsstart lohnt sich ein Blick auf Punkte, die sonst erst bei Käufer oder Bank auftauchen: ungeklärte Wohnfläche, abweichende Nutzung im Dach oder Keller, fehlende Nachträge in der Bauakte, wertrelevante Rechte, unklare Modernisierungsjahre oder beschlossene WEG-Maßnahmen.
Dafür stehen dir die Bauakten-ChecklistePDF · 2 Seiten · ausfüllbar · kostenlos, der Verkaufsreife-CheckPDF · 3 Seiten · ausfüllbar · kostenlos und der Plausibilitätscheck für BewertungenPDF · 5 Seiten · interaktiv ausfüllbar · kostenlos kostenlos zur Verfügung.
Wann ich zum Abwarten raten würde
Wenn wesentliche Flächen oder Nutzungen noch ungeklärt sind, kann die Klärung vor der Veröffentlichung sinnvoller sein als eine spätere Korrektur des Exposés. Bei akuten Schäden steht zunächst die fachgerechte Sicherung und Ursachenklärung im Vordergrund. Und wenn dein Verkaufserlös nach Ablösung und Kosten den geplanten nächsten Schritt nicht trägt, sollten wir die Alternativen besprechen.
Das ist keine pauschale Empfehlung, den Verkauf aufzuschieben. Zeitdruck, laufende Kosten und deine persönlichen Ziele gehören in dieselbe Entscheidung. Du bekommst meine Einschätzung auch dann ehrlich, wenn daraus kein Verkaufsauftrag entsteht.
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Dein nächster Schritt
Schick mir die Eckdaten deiner Immobilie. Wir klären, welche Entscheidung du treffen möchtest und welche Unterlagen vorhanden sind. Erst danach entscheidest du über die Beauftragung.
Die sachverständige Marktpreisermittlung im Detail
Unverbindlich eine Bewertung anfragen
Stand: 21.09.2026. Das Muster ist kein Verkehrswertgutachten, keine Bankbewertung und keine Zusicherung eines Verkaufspreises. Sämtliche Objekt- und Rechendaten sind erfunden; die verlinkten Rechtsgrundlagen erläutern die methodische Einordnung.