In diesem Beitrag
Haus verkaufen oder vermieten? Auf diese Frage gibt es keine seriöse Antwort, die für jede Immobilie und jede Lebenssituation gilt. Wer Liquidität benötigt, entscheidet unter anderen Voraussetzungen als jemand, der langfristig vermieten und sich um ein Gebäude kümmern möchte.
Eine gute Entscheidung verbindet deshalb Zahlen mit Ihrer persönlichen Situation: Wie viel Kapital ist gebunden? Welche Einnahmen bleiben tatsächlich? Welche Investitionen stehen an? Und wie viel Verantwortung möchten Sie langfristig übernehmen?
Vergleichen Sie die richtigen Größen
Auf der Verkaufsseite steht nicht der gesamte Kaufpreis zur freien Verfügung. Kredite, Verkaufskosten und möglicherweise Steuern müssen berücksichtigt werden. Dafür erhalten Sie grundsätzlich die Möglichkeit, den verbleibenden Betrag anders zu verwenden. Die Berechnung erläutert der Nettoerlös-Beitrag.
Auf der Vermietungsseite ist die Monatsmiete ebenfalls nicht der frei verfügbare Ertrag. Nicht umlagefähige Kosten, Verwaltung, Erhaltung, Leerstand und Finanzierung verändern die Rechnung. Eine geplante Miethöhe muss außerdem rechtlich zulässig und am konkreten Markt realistisch erreichbar sein.
Beispiel einer Vermietungsrechnung
Das folgende Beispiel ist fiktiv, vereinfacht und vor Steuern. Wir nehmen ein Haus mit 450.000 Euro aktuellem Marktwert und 200.000 Euro Darlehensrestschuld an. Die monatliche Nettokaltmiete beträgt angenommen 1.500 Euro.
| Position pro Jahr | Annahme |
|---|---|
| Nettokaltmiete, bei vollständiger Zahlung | 18.000 Euro |
| Nicht umlagefähige Kosten und Verwaltung | − 1.800 Euro |
| Kalkulatorischer Erhaltungspuffer | − 3.000 Euro |
| Kalkulatorischer Mietausfall- und Leerstandspuffer | − 900 Euro |
| Geplanter Überschuss vor Finanzierung und Steuern | 12.300 Euro |
| Vereinfachter Zinsansatz: 4 % auf 200.000 Euro | − 8.000 Euro |
| Geplante Tilgung | − 4.000 Euro |
| Verbleibender jährlicher Liquiditätspuffer | 300 Euro |
Die Rechnung ergibt nur 25 Euro pro Monat nach den angenommenen Puffern und dem Schuldendienst. Zins und Tilgung sind hier vereinfachte Jahresansätze; bei einem laufenden Annuitätendarlehen ändern sich die Anteile mit dem Verlauf. Verwenden Sie für Ihre Immobilie den tatsächlichen Zahlungsplan.
Die angesetzten Puffer sind Planungsgrößen, keine Aussage zu einem steuerlichen Abzug. Bei einer größeren Reparatur kann der tatsächliche Finanzbedarf deutlich höher sein. Und: Tilgung ist Schuldenabbau. Sie belastet die Liquidität, ist aber nicht genauso einzuordnen wie eine endgültig verbrauchte Ausgabe.
Was sagt die Rendite – und was sagt sie nicht?
Bezogen auf den angenommenen Marktwert entsprechen 12.300 Euro geplantem Überschuss vor Finanzierung und Steuern rund 2,73 Prozent jährlich. Das ist die Renditekennzahl dieses vereinfachten Modells, keine Wertentwicklungsprognose und keine garantierte Nettorendite.
Ein Kredit kann die Eigenkapitalrendite unter günstigen Bedingungen steigern. Liegen Fremdkapitalkosten über dem erwirtschafteten Ergebnis oder fallen Einnahmen aus, kann er den Effekt aber auch verschlechtern. Ein hoher Kreditanteil bedeutet außerdem höhere verbindliche Zahlungen. Mehr dazu im Beitrag Vermietete Wohnung bewerten: Rendite und Eigenkapitalhebel.
Ein Belastungstest macht Risiken sichtbar
Erhöhen wir im Beispiel den kalkulatorischen Erhaltungsbedarf um 2.000 Euro im Jahr, wird aus dem Liquiditätspuffer von 300 Euro ein geplanter Zuschussbedarf von 1.700 Euro. Kommen weitere Ausfälle hinzu, wächst dieser Betrag.
Fragen Sie deshalb nicht nur: „Rechnet es sich im Durchschnitt?“ Fragen Sie auch: „Kann ich ein schwaches Jahr finanzieren, ohne unter Verkaufsdruck zu geraten?“ Berücksichtigen Sie anstehende Dach-, Heizungs- oder Fassadenmaßnahmen konkret und nicht ausschließlich über einen pauschalen Jahresbetrag.
Wann Verkauf oder Vermietung besser zu Ihnen passen können
Ein Verkauf kann sinnvoll sein, wenn Sie zeitnah Kapital benötigen, Risiken reduzieren möchten oder die Betreuung nicht zu Ihrer Lebensplanung passt. Eine Vermietung kann passen, wenn Finanzierung und Substanz tragfähig sind, Sie Reserven besitzen und langfristig Eigentümer bleiben möchten.
Auch emotionale Bindung, Entfernung zum Objekt und eine mögliche spätere Eigennutzung spielen eine Rolle. Eine gewünschte spätere Verfügbarkeit sollten Sie rechtlich klären lassen; eine vermietete Immobilie steht nicht automatisch zu jedem gewünschten Zeitpunkt wieder frei.
Steuerfolgen können beide Wege beeinflussen. Bei privaten Verkäufen sind unter anderem Erwerbszeitpunkt und Nutzungsgeschichte relevant. Lassen Sie die individuelle Behandlung vor einer Entscheidung prüfen. § 23 EStG
Ihre Entscheidung auf zwei Seiten
Eine Immobilie darf zu Ihrer Lebensplanung passen. Sie müssen Ihre Lebensplanung nicht an jede Immobilie anpassen.
Entscheidungsbogen „Verkaufen oder vermieten?“ herunterladenPDF · 2 Seiten · ausfüllbar · kostenlos
Der ausfüllbare Bogen verbindet eine manuelle Jahresrechnung mit Fragen zu Reserven, Zeit und persönlichen Zielen. Er ersetzt keine individuelle Anlage-, Finanzierungs- oder Steuerberatung. Wenn Ihnen für den Vergleich zunächst ein nachvollziehbarer Marktwert fehlt, fragen Sie unverbindlich eine Bewertung an.