In diesem Beitrag
Eine schöne Anzeige weckt Interesse. Belastbare Antworten schaffen Vertrauen.
Du möchtest dein Haus oder deine Wohnung verkaufen? Dann verdienst du mehr als eine Zahl, die gut klingt. Du solltest wissen, wie dieser Preis zustande kommt, welche Stärken deine Immobilie hat und welche Fragen ein Käufer voraussichtlich stellen wird.
Ist die Wohnfläche nachvollziehbar berechnet? Passt der ausgebaute Dachboden zu den verfügbaren Genehmigungen? Was ist über Dach, Heizung und mögliche Feuchte bekannt? Und welche Unterlagen fehlen noch?
Ich möchte diese Fragen mit dir klären, bevor sie mitten in einer Kaufverhandlung auftauchen.
Ich bin Michael-Jürgen Blum: Senior Immobilienmakler bei McMakler sowie geprüfter Gutachter und Bausachverständiger. Ich verbinde den Blick auf den Markt mit dem Blick auf das Gebäude. Damit du deine Entscheidung auf eine verständliche Grundlage stellen kannst.
Verkaufsreife-Check kostenlos herunterladenPDF · 3 Seiten · ausfüllbar · kostenlos
12 Fragen für Eigentümer · ausfüllbar · mit Platz für offene Punkte und nächste Schritte
Was heißt eigentlich „verkaufsbereit“?
Die Zimmer sind aufgeräumt. Die Fotos sehen gut aus. Der Preis steht fest. Damit ist die Vermarktung vorbereitet – aber sind es auch die Antworten auf die entscheidenden Fragen?
Verkaufsreife bedeutet für mich: Wir wissen, welche Angaben belegt sind, was noch geklärt werden muss und wie wir die Immobilie nachvollziehbar beschreiben und bewerten. Das ist kein amtliches Gütesiegel und keine Garantie für einen bestimmten Verkaufspreis. Es ist eine Arbeitsweise.
Unsicherheit ist ein schlechter Verhandlungspartner. Gute Vorbereitung gibt dir bessere Argumente.
1. Wohnfläche: Eine Zahl braucht eine Grundlage.
Stehen im alten Exposé 160 Quadratmeter, übernehme ich diese Angabe nicht ungeprüft als gesicherte Tatsache. Ich frage nach der Berechnung, dem Aufmaß und den dazugehörigen Plänen.
Gerade bei Dachschrägen, Balkonen, Terrassen und ausgebauten Nebenräumen lohnt sich der genaue Blick. Die Wohnflächenverordnung enthält unterschiedliche Anrechnungsregeln. Welche Berechnungsgrundlage für das konkrete Objekt und den Verwendungszweck passt, muss geklärt werden. Eine Flächenberechnung allein bestätigt zudem keine baurechtliche Zulässigkeit. [1]
Dein Nutzen: Du erkennst, welche Fläche nachvollziehbar ist und wo vor der Vermarktung nachgearbeitet werden sollte.
2. Bauakte: Was vorhanden ist und was belegt ist.
Ein ausgebauter Raum kann schön aussehen. Ob seine Nutzung durch die verfügbaren Unterlagen gedeckt ist, ist eine andere Frage.
Deshalb gehören Bauakte, Grundrisse und vorhandene Genehmigungen zu meiner Prüfung im vereinbarten Umfang. Mit deiner Vollmacht können fehlende Unterlagen angefragt werden. Abweichungen zwischen Plänen, Angaben und sichtbarem Bestand halte ich fest. Ist die Akte unvollständig oder eine Frage offen, sage ich das ausdrücklich. Eine abschließende baurechtliche Klärung kann zusätzliche Fachleute oder die zuständige Behörde erfordern.
Dein Nutzen: Ungeklärte Punkte bekommen einen konkreten nächsten Schritt.
3. Zustand: Gute Fotos ersetzen keine Besichtigung.
Ich schaue im vereinbarten Besichtigungsumfang auf den erkennbaren baulichen, technischen und energetischen Zustand: etwa Dach, Fenster, Heizung, Modernisierungen und Feuchteauffälligkeiten.
Dabei trenne ich Beobachtung und Diagnose. Ein Fleck ist zunächst eine Auffälligkeit. Eine frisch gestrichene Wand beweist keine mangelfreie Bausubstanz. Verdeckt liegende Schäden lassen sich durch eine Sichtprüfung nicht ausschließen. Wo eine weitergehende Untersuchung erforderlich erscheint, benenne ich sie.
Dein Nutzen: Die Beschreibung deiner Immobilie wird konkreter. Stärken werden sichtbar und erkennbare Unsicherheiten nachvollziehbar eingeordnet.
4. Preis: Ich möchte ihn dir erklären können.
Ein Angebotspreis zeigt, was jemand fordert. Er belegt noch keinen erzielten Kaufpreis.
Ich ziehe für die sachverständige Marktpreisermittlung geeignete lokale Marktdaten, verfügbare Informationen des Gutachterausschusses und passende Vergleichsobjekte heran. Lage, Zustand, Rechte und besondere Objekteigenschaften müssen dazu passen. Ein pauschaler Quadratmeterwert allein bildet das nicht ab. [2, 3]
Dabei kennzeichne ich, was auf dokumentierten Daten beruht und wo Annahmen oder Unsicherheiten bestehen. Marktrelevante Schäden, Modernisierungsbedarf oder besondere Ertragsverhältnisse sind fachlich einzuordnen; sie dürfen nicht beliebig doppelt berücksichtigt werden. [3]
Dein Nutzen: Du erhältst eine begründete Entscheidungsgrundlage und kannst die Preisstrategie besser nachvollziehen.
5. Unterlagen: Vorbereitet auf die nächste Rückfrage.
Ein Käufer möchte verstehen, was er erwirbt. Für eine Finanzierung kann die Bank zusätzliche oder aktualisierte Objektunterlagen verlangen. Welche sie akzeptiert, entscheidet das jeweilige Institut.
Ich helfe dir, die vorhandenen Informationen zu ordnen und fehlende Unterlagen zu erkennen. Bei Eigentumswohnungen gehören für meine Vorbereitung insbesondere die Hausgeldabrechnungen und Eigentümerversammlungsprotokolle der letzten drei Jahre sowie der Wirtschaftsplan des aktuellen Jahres dazu. Diese Auswahl ist meine praktische Vorbereitungsempfehlung, keine pauschale gesetzliche Dreijahrespflicht.
Eine gut vorbereitete Objektakte ist keine Finanzierungszusage. Sie macht jedoch sichtbar, welche Informationen vorliegen und welche Fragen noch beantwortet werden müssen.
Dein Verkaufsreife-Check: In zwölf Fragen zu mehr Klarheit.
Der kostenlose PDF-Bogen führt dich durch Unterlagen, Flächen, Zustand, Energie, Preisgrundlage und die Besonderheiten einer vermieteten Wohnung oder Eigentümergemeinschaft.
Du markierst jeden Punkt als belegt, offen oder nicht zutreffend. Anschließend notierst du die wichtigsten Rückfragen und wer sie klärt. Es gibt bewusst keine Punktzahl, die deiner Immobilie eine vermeintliche Sicherheit bescheinigt: Eine einzelne ungeklärte Genehmigung kann wichtiger sein als mehrere vollständig abgelegte Rechnungen.
Jetzt den Verkaufsreife-Check herunterladenPDF · 3 Seiten · ausfüllbar · kostenlos
Lass uns auf die offenen Punkte schauen.
Du musst vor unserem ersten Gespräch keine perfekte Unterlagenmappe zusammenstellen. Zeige mir, was du hast, und sage mir, was du vorhast. Wir besprechen, welche Prüfung sinnvoll ist und welche Schritte du wirklich brauchst.
Die persönliche Erstabstimmung ist unverbindlich und kostenfrei. Meine sachverständige Marktpreisermittlung kostet 299 Euro Gesamtpreis. Wenn ich deine Immobilie anschließend über McMakler erfolgreich verkaufe, erhältst du diese 299 Euro zurück. Weitergehende Untersuchungen, neue Wohnflächenberechnungen oder zusätzliche Leistungen vereinbaren wir gesondert. Die Marktpreisermittlung ist kein umfassendes Bauschadens- oder Verkehrswertgutachten.
Immobilienvermittlungen erfolgen ausschließlich über McMakler. Sachverständigenleistungen erbringe ich über BLUM – Sachverständigen- und Gutachterbüro für Immobilien.
Offene Fragen unverbindlich mit Micha besprechen
Immo.Micha – Werte mit Substanz.
Dein Zuhause ist zu wertvoll für eine Zahl aus dem Bauch.
Passendes Immobilienwissen
Vertiefe die nächsten Schritte: Bauakte prüfen, Wohnfläche nachvollziehen und Immobilienbewertung auf Plausibilität prüfen.
Die Bilder dieses Beitrags sind KI-generierte Erklärillustrationen. Sie zeigen keine von mir tatsächlich untersuchte Immobilie.
Fachliche Quellen
[1] Wohnflächenverordnung, § 4: Anrechnung der Grundflächen.
[2] Baugesetzbuch, § 194: Verkehrswert.
[3] Immobilienwertermittlungsverordnung, § 8: Berücksichtigung von Grundstücksmerkmalen.
Quellenprüfung: 20.09.2026. Die Darstellung beschreibt den fachlichen Ansatz; der konkrete Leistungsumfang wird objektbezogen vereinbart.