In diesem Beitrag
Ein Käufer akzeptiert deinen Preis. Seine Bank stellt trotzdem Rückfragen zur Immobilie. Das muss kein Widerspruch sein: Preisvereinbarung, Marktwert und bankseitige Sicherheitenbewertung beantworten unterschiedliche Fragen.
Als Immobilienmakler, geprüfter Gutachter und Bausachverständiger möchte ich solche Fragen möglichst vor dem Verkaufsstart sichtbar machen. Vollständige Unterlagen helfen dabei. Sie ersetzen weder die eigene Bewertung der Bank noch deren Kreditentscheidung.
Kaufpreis, Marktwert und Beleihungswert auseinanderhalten
| Begriff | Welche Frage wird beantwortet? |
|---|---|
| Angebotspreis | Welchen Preis fordert der Verkäufer zunächst? |
| Kaufpreis | Welchen Betrag vereinbaren Käufer und Verkäufer? |
| Marktwert | Welcher Preis wäre zum Stichtag unter üblichen Marktbedingungen für die konkrete Immobilie erzielbar? |
| Beleihungswert | Welcher vorsichtig und langfristig betrachtete Immobilienwert wird für die Kreditsicherung zugrunde gelegt? |
Die Marktwertdefinition steht in § 194 BauGB. Die langfristige und vorsichtige Betrachtung des Beleihungswerts beschreibt § 3 BelWertV. Die Verordnung gilt im Anwendungsbereich des Pfandbriefgesetzes; sie ist keine identische Rechenanweisung für jedes Finanzierungsangebot jeder Bank. Siehe § 1 BelWertV.
Deshalb lässt sich nicht allgemein behaupten: „Die Bank zieht immer 20 Prozent vom Kaufpreis ab.“ Welche Objektbewertung und welche Grenzen ein Kreditinstitut verwendet, muss am konkreten Angebot geklärt werden.
Beispiel: Derselbe Kredit, ein anderer Bezugspunkt
Fiktives, vereinfachtes Rechenbeispiel. Keine Finanzierungsempfehlung und kein Bankangebot. Ein Haus kostet 500.000 €. Der Käufer möchte ein Darlehen von 400.000 € aufnehmen. Erwerbsnebenkosten und weitere Sicherheiten lassen wir in dieser Verhältnisrechnung außen vor.
Bezogen auf den Kaufpreis sind das 400.000 ÷ 500.000 × 100 = 80 %. Setzt die Bank für ihre Berechnung jedoch einen Beleihungswert von 450.000 € an, beträgt das Verhältnis 400.000 ÷ 450.000 × 100 = rund 88,9 %.
Der Kredit ist derselbe. Geändert hat sich nur der Wert, auf den er bezogen wird. Das zeigt, weshalb „80 Prozent Finanzierung“ ohne Angabe der Bezugsgröße missverständlich sein kann. Ob und wie sich ein Verhältnis auf Zins oder Kreditentscheidung auswirkt, entscheidet der jeweilige Kreditgeber. Eine allgemeine Zusage lässt sich daraus nicht ableiten.
Auch die Lücke zwischen Kaufpreis und Darlehen ist noch nicht der gesamte Eigenmittelbedarf: Im Beispiel wären zusätzlich zu den 100.000 € auch Erwerbsnebenkosten und mögliche weitere Ausgaben zu berücksichtigen.
Welche Objektfragen können Rückfragen auslösen?
- Wohnfläche: Ist die Berechnung nachvollziehbar? Sind Nutzflächen und Wohnflächen sauber getrennt?
- Zulässige Nutzung: Passen Dachausbau, Anbau oder zusätzliche Einheit zu den maßgeblichen Unterlagen?
- Zustand: Welche Schäden und welcher Instandhaltungsbedarf sind bekannt? Welche Untersuchungen fehlen?
- Modernisierungen: Was wurde wann und in welchem Umfang erneuert? Welche Angaben sind nur geschätzt?
- Rechte und Belastungen: Welche Eintragungen oder Vereinbarungen sind für die Verwertbarkeit relevant?
- Bei Wohnungen: Welche Informationen ergeben sich aus Teilungserklärung, WEG-Unterlagen und beschlossenen Maßnahmen?
Der bankseitige Umgang mit Instandhaltungsrückstau und Schäden wird für den Anwendungsbereich der BelWertV unter anderem in § 4 Absatz 3 geregelt. Eine Reparatur darf deshalb nicht einfach hinter einem neuen Anstrich verschwinden.
Diese Unterlagen kannst du als Eigentümer vorbereiten
| Unterlage | Worauf es ankommt |
|---|---|
| Grundbuchauszug und relevante Rechte | Aktualität und von der Bank benötigter Umfang abstimmen |
| Grundrisse und Wohnflächenberechnung | Zum heutigen Zustand passende und nachvollziehbare Unterlagen |
| Bauakte und Nachträge | Wesentliche Umbauten und Nutzungen klären; fehlende Akten benennen |
| Energieausweis | Vorhandenen Ausweis vollständig bereitstellen; Gültigkeit und Eignung prüfen |
| Modernisierungsübersicht | Bauteil, Jahr, Umfang und bekannte Schäden; Rechnungen nur, wenn vorhanden |
| Bei einer vermieteten Immobilie | Mietverträge und aktuelle Mietaufstellung, zusätzliche Anforderungen abfragen |
| Bei Wohnungseigentum | Teilungserklärung, Hausgeldabrechnungen und Versammlungsprotokolle der letzten drei Jahre sowie aktueller Wirtschaftsplan |
Das ist eine Vorbereitungshilfe und keine universelle Pflichtunterlagenliste jeder Bank. Der Käufer sollte die konkrete Anforderungsliste seines Kreditgebers früh einholen. Personenbezogene Unterlagen werden nur im erforderlichen Umfang und über einen geeigneten Übermittlungsweg weitergegeben.
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Keine Rechnung mehr? Die Information ist trotzdem hilfreich
„Fenster ungefähr 2012 erneuert, Hersteller unbekannt, Rechnung nicht mehr vorhanden“ ist eine verständliche Eigentümerangabe. Sie wird ausdrücklich als Schätzung dokumentiert. Vorhandene Typenschilder, Fotos und Wartungsunterlagen können ergänzend helfen. Sie beweisen jeweils nur das, was tatsächlich daraus hervorgeht.
Ein Modernisierungsprotokoll macht Informationen auffindbar. Es erzeugt für sich genommen keinen höheren Beleihungswert, keinen günstigeren Zins und keine Finanzierungszusage. Entscheidend bleiben der tatsächliche Zustand, die anerkannten Nachweise und die Prüfung der Bank.
Was du bei einer abweichenden Bankbewertung tun kannst
Frage zunächst, ob abweichende Objektangaben oder fehlende Unterlagen vorliegen. Eine zu niedrig angesetzte Wohnfläche oder eine nicht berücksichtigte, belegte Modernisierung kann Anlass für eine sachliche Rückfrage sein. Unterlagen nachzureichen ist sinnvoller, als den gewünschten Kaufpreis einfach erneut zu nennen.
Die Bank kann eine erneute Prüfung durchführen; sie muss deshalb nicht zu einem anderen Wert kommen. Bleibt eine Finanzierungslücke, müssen Käufer und Kreditgeber die möglichen Lösungen individuell klären. Als Verkäufer solltest du eine belastbare Finanzierungsbestätigung für den konkreten Erwerb abwarten.
Die Immobilie ist nur ein Teil der Kreditentscheidung
Selbst sehr gute Objektunterlagen ersetzen nicht die Prüfung der finanziellen Situation des Käufers. Bei Verbraucherdarlehen ist eine Kreditwürdigkeitsprüfung gesetzlich vorgesehen; Grundlage ist § 505a BGB.
Mein Beitrag ist eine nachvollziehbare Objektaufbereitung und Marktpreisermittlung. Immobilienvermittlungen laufen ausschließlich über McMakler. Über das Darlehen entscheidet die finanzierende Bank.
So sieht eine nachvollziehbare Marktpreisermittlung aus
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Stand: 21.09.2026. Die Beispielwerte sind frei gewählt. Der Beitrag erklärt Zusammenhänge und ersetzt keine individuelle Finanzierungsberatung.