Erbpacht: Günstiger Kaufpreis – aber wie sieht die gesamte Rechnung aus?

Ein Haus für deutlich weniger Geld als vergleichbare Angebote: Bei einem Erbbaurecht lohnt ein zweiter Blick auf die gesamte Rechnung. Der niedrigere Kaufpreis kann einen leichteren Einstieg ermöglichen. Dafür erwerben Sie das Grundstück üblicherweise nicht mit und müssen zusätzliche vertragliche Bedingungen berücksichtigen.

Umgangssprachlich wird häufig „Erbpacht“ gesagt. Bei Wohnimmobilien ist meist das Erbbaurecht gemeint: ein veräußerliches und vererbliches Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben. Grundlage: § 1 ErbbauRG

Was Sie tatsächlich erwerben

Sie kaufen ein rechtlich ausgestaltetes Erbbaurecht mit dem zugehörigen Gebäude. Für die Nutzung des Grundstücks fällt häufig ein regelmäßiger Erbbauzins an. Seine Höhe, Anpassung, die Laufzeit und weitere Bedingungen ergeben sich aus dem Vertrag und den gesetzlichen Rahmenbedingungen.

Deshalb sollte die Prüfung nicht bei der Frage enden, ob der aktuelle Erbbauzins bezahlbar ist. Entscheidend ist, wie lange die vereinbarten Bedingungen gelten, was sie verändern kann und welche Möglichkeiten beim späteren Verkauf bestehen.

Fünf Vertragsfragen vor jeder Preisbewertung

Restlaufzeit: Wie viele Jahre verbleiben tatsächlich? Gibt es eine bereits verbindlich vereinbarte Verlängerung oder nur die Hoffnung darauf?

Erbbauzins: Wie hoch ist die aktuelle Zahlung, wann wurde sie zuletzt angepasst und welche Anpassungsklauseln gelten? Gesetzliche Grenzen und Voraussetzungen können hinzukommen. § 9a ErbbauRG

Finanzierung und Verkauf: Welche Zustimmungen verlangt der konkrete Vertrag? Welche Belastung akzeptieren Erbbaurechtsgeber und finanzierende Bank?

Vertragsende: Welche Regelungen bestehen bei Zeitablauf? Eine überall identische Entschädigung dürfen Sie nicht unterstellen; gesetzliche und vertragliche Vorgaben müssen gemeinsam gelesen werden. § 27 ErbbauRG

Besondere Pflichten: Welche Instandhaltungs-, Nutzungs- oder Versicherungspflichten gelten und welche Folgen sind bei Vertragsverstößen vorgesehen?

Beispiel: 100.000 Euro weniger Kaufpreis – aber kaum weniger Monatsbelastung

Wir vergleichen zwei fiktive, stark vereinfachte Angebote. Die Annahmen sind keine aktuellen Finanzierungskonditionen. In beiden Fällen werden 90 Prozent des jeweiligen Kaufpreises finanziert. Der angenommene Sollzins beträgt vier Prozent, die anfängliche Tilgung zwei Prozent pro Jahr.

Der Rechenweg für das Erbbaurecht lautet: 315.000 × (0,04 + 0,02) / 12 + 400 = 1.975 Euro. Trotz 100.000 Euro Kaufpreisunterschied liegen die anfänglichen Zahlungen hier nur 50 Euro monatlich auseinander.

Kaufnebenkosten, laufende Bewirtschaftung, Instandhaltung und mögliche unterschiedliche Finanzierungskonditionen fehlen in dieser bewusst begrenzten Rechnung. Außerdem enthält die Kreditrate Tilgung, also Schuldenabbau. Der Erbbauzins tilgt dagegen kein Darlehen und schafft kein Eigentum am Grundstück. Gleiche Monatszahlungen bedeuten deshalb nicht gleichen Vermögensaufbau.

Prüfen Sie auch ein ungünstigeres Szenario

Steigt der Erbbauzins im Beispiel rechnerisch auf 6.000 Euro jährlich, wären es 500 Euro monatlich und insgesamt 2.075 Euro. Das ist ein reiner Belastungstest, keine Prognose und keine Aussage darüber, ob eine solche Anpassung nach dem konkreten Vertrag zulässig wäre.

Ebenso wichtig ist die Frage, was nach Ende Ihrer Zinsbindung passiert. Restlaufzeit des Erbbaurechts, verbleibende Darlehensschuld und mögliche Anschlussfinanzierung sollten zusammen betrachtet werden. Lassen Sie die Bank das konkrete Objekt und den Vertrag prüfen, bevor Sie allein auf Basis eines allgemeinen Finanzierungsrechners entscheiden.

Warum die Käuferzielgruppe kleiner sein kann

Nicht jeder Käufer möchte ein Erbbaurecht erwerben, und nicht jede Finanzierung passt zu jedem Vertrag. Eine kurze Restlaufzeit, unklare Verlängerungsmöglichkeiten oder hohe laufende Zahlungen können die Auswahl zusätzlich begrenzen. Wie stark das den Marktwert beeinflusst, hängt vom Einzelfall und vom lokalen Angebot ab.

Ein pauschaler Abschlag oder das bloße Abziehen des Bodenwerts vom Preis eines Volleigentumsobjekts reicht nicht. Auch die unbereinigte Addition aller künftigen Erbbauzinsen ergibt keinen belastbaren heutigen Marktwert.

Ein günstiger Einstieg ist nur dann günstig, wenn auch der weitere Weg zu Ihrem Budget passt.

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